北京租房全攻略- 第1部分

前言
人在江湖漂，孰能不租房？北漂们一定有过不少找房经验，要在成家之前在北京或其他大城市找一个安定的住所是件及其不容易的事情，尤其是在房价可畏，中介称霸的今天。

　　所谓安居乐业，一定要先“安居”，才能“乐业”。80后在重重的工作压力下还要寻觅或不定时寻觅一处好的住所是件费心费力的大事。但倘若一天辛勤工作回来，还要面对住所带来的一系列烦恼，那是何等的落败心情？所以即使找房再难，我们也要仔细研究战略战术。我们租房军团的指导原则是，要找我就好好找，不怕苦，不怕累，不抛弃，不放弃。

　　笔者在京漂泊8年，从2008年初到2009年上半年更是遭遇人生中的低谷，事业跌宕，运势不利外加社会因素，经历了一年半六次搬家的严重不幸。为了好好利用一人的牺牲，换取千万北漂的幸福生活，我忍痛回首，总结租房中的经验和教训，出此攻略。请准房客们注意了。

目标区域…距离，交通，小区环境
在找房前1个月应该有整体规划。无非是四个方面：目标区域，房屋自身细节（包括新旧，格局，楼层，价位等），租房合同方式（房东/中介），还有租房的伙伴（合租情况下）。

　　
　　1． 目标区域…距离，交通，小区环境

　　距离：宗旨是以工作单位近为宜，7公里内为宜，上限不要超过12公里。下限建议在3公里之外，考虑到年轻一族还是保持工作与生活的距离感，干的卖力，也要玩的开心，另外也可以避免没事去公司开个门取趟东西的尴尬。选择目标区域的时候可以利用的工具有：sogou地图，baidu地图等，方面测距，以及查询具体交通。

　　如果是和好友合租，综合每个人的目标位置是大家能聚到一起是最大前提，其次才有机会往下进行磋商价位和具体房源。只要合租成员中最远的距离不超过30公里，偌大的北京总有相对大家相对适宜的容身之处。

　　交通：　在一定范围内选择便利的交通。地铁便利，但是地铁沿线价位高，最好的选择是路线较为密集的公交站，而且离地铁也不是太远，步行20分钟以内。若是地铁尚未建成但是即将落成是这个区域个加分点。另外如果该地段交通密集但是塞车严重的话你可要三思了，如中关村，三元桥等，不再详列。

　　小区环境：包括小区绿化，周边卫生，生活设施以及从出门到公交站，地铁具体步行时间。有时虽然整个小区离公交站进，但是你所在的那楼却是最远端，走出小区就需要15分钟。

　　其中噪音问题较其他环境问题在北京比较突出。有在家安心学习，准备考试的租客尤其要避开公路延边房屋，以及施工环境和吵闹公园（每天很早有大爷大妈唱歌叫早有时候是件苦恼的事情）。

　　特别注意：多人合租情况下，鉴于地段的可选性远远少于具体房源的可选性，建议慎重考虑每个成员在距离和交通方面的要求。如果大家都只能接受走路或骑车10分钟到工作单位那就没必要迁就而撮了。

房屋自身细节
价位：首当其冲要考虑的是价位。价位不但包括租金，水电煤气，供暖，上网，家具家电（是否需要购置），中介费等直接影响因素，还包括交通成本。城铁13号线北5环外以及八通线东五环外租金一定较市区便宜，但不要忘了因为公交不发达而产生的地铁费用，大概每月会比公交100多元。以后西五环，南五环外建好地铁后也同理类推。

　　如果是集体整租还要考虑到具体您的目标房间的价位是否能够承受，而不单单是整套房的价位。

　　对于租房的工薪阶层来说，如何规划工资中用于租房的基金非常重要。不能拿着1500元/月的工资去租1000元/月的单间。租房期是踏入社会到成家的过渡期，也是年轻人最需要艰苦奋斗的日子，所以一切定当从简，在能维持生活开支和保障基本居住环境的前提下，衡量好自身实际，决定该租床位还是单间，该住平房还是楼房，该选地下室还是向阳主卧。

　　09年下半年市区四环以内楼房市场参考价位　　　单位：　元/月

　　（按不同装修，新旧，有无客厅等情况有幅度）

　　独立正规一居室：1800…2200

　　独立正规二居室：2500…3300

　　独立正规三居室：3500…4500

　　正规单间在800…1600不等，同等面积下隔断房间或者没有对外窗户的房间相应要便宜100…200

　　格局：主要包括采光，通风，和隔音。现在很多房屋追求高租金，正规房间被打成了隔断房，由此加剧了隔音，通风，以及采光问题，因为半成以上隔断房间没有对外窗户，部分只有对着走廊，厅门，甚至厨房的窗户。

　　另外如果整体租一套n居室，更要从大局入手局部，仔细研究采光，通风，隔音问题了。

　　有没有客厅一向是集体合租一个有争议的部分。有客厅房屋租金相对贵100…200元，就增加了大家每个人一小部分租房成本，但是提供了大家一个公共交流的空间，从而有利于保障了各自单间里的安静独处环境。有人觉得客厅没有实际意义，没有必要多花这分钱，甚至觉得客厅挤占了卧室面积。也有人认为客厅作为一起看电视娱乐的空间必不可少，希望有个面积适中的客厅。这方面大家就考虑自身工作性质，生活习惯，依合租群体大多数人需求而定了。

　　至于厨房，卫生间面积布局是否合理，是否有阳台都是挑选房屋要比较的问题，没有完美的房子，这些作为在确定好几个意向房屋后比对的参考条件，不宜作为淘汰房源的苛刻条件。

　　提醒可能遇到的一些相关问题：现在塔楼居多，即使板楼也很少有名厨明卫明厅的三明格局，所以卫生间通常密闭潮湿；有些老房子卫生间面积小，洗衣机都没有立足之地，可能每次洗衣服要挪动洗衣机；没有阳台的话衣服就会挂在房间里，过道里或者客厅里，虽然在北京“晾干”不成问题，但是长期衣物，被褥不接触阳光也是个卫生隐患，而且还影响居室美观整洁。

　　楼层：主要集中在底层和顶层的问题。一楼的隐患在于排水堵塞，顶层的隐患在于天花板漏水。

　　如果老房子老社区，一楼还存在安全隐患。然而，20多层的高层，有些电梯是有阿姨值班的，夜里12点之后就关了……

　　新旧：就整个北京来说，海淀区的房屋大多数比较旧，朝阳区的房屋比较新。这两个区域都是租房和工作的集中区域，由于人口密集，交通便利，无论新旧，租房价位又为这两个区原本已经较高的生活成本添了浓墨重彩的一笔。

　　新旧问题在很大程度上被转移到房屋装修水平上。租金也由简装到精装上拉开一定差价。从大众租房的出发，精装房屋某些时候处于尴尬的境地。房东花费一大把装修费用，可是普通租客摸摸腰包，却只能敬而远之，望而却步。依笔者之见，房屋无论新旧简装或精装，最关键的是看房屋管道设备以及家电的保养情况。即使房子刷得再新，管道，家电老化严重，也增加后期很*修负担，甚至会成为酿成事故的凶手。

　　新旧情况也间接地影响到房屋卫生情况。关于卫生，厨房，和卫生间是可以窥一斑而见全豹的地方。如果发现蟑螂肆虐的房子请慎重考虑，因为今后的生活它们也会和你们作伴，这群杀不尽赶不绝的家伙。

　　房屋设施：家用电器是房屋设施考虑的主要内容。有些房主出租房屋的时候并没有给房子配上基本的家具甚至家电，一方面涉及到租房价位，另一方面也不想花精力去购买二手家电家具。所以对于家具家电配备不齐全的房屋，欲租房者首先要算好这笔账，另外也要衡量一下操作的可行性与所花的精力是否值当。二手家具相对来说很便宜，家电就麻烦一些。尤其是空调和热水器两个大件。空调连带有安装问题，不言而喻。热水器的问题在此提醒大家额外注意。热水器在北京大致分为燃气热水器和电热水器两种。都存在一定安全隐患，有人认为燃气热水器危险性大一些。其实关键要看热水器本身及相关配套设施的老化状态，老旧的电热水器的绝缘保障不好，也是相当危险的。除危险性外，如果租客较多，不建议选择只有单一电热水器的房子。因为电热水器烧一次热水大概要30分钟至一小时（视所需温度而定），人多排队洗澡的情况极易发生，是不可忽视不便之处。txt电子书分享平台　

承租方式（租房合同关系）
这是个非常重要的问题，也是现代北京租房的一大特点。下面说说常见的几种房屋租赁方式。

　　房东直租：可遇不可求。无论在手续上还是价位上，房东直租都是方便租客的首选方式。

　　任何除直接房东之外的租赁方式，相应都会因为“二手”这道关系给租客带来麻烦和不必要的损失。其中原理不详细论述。很多时候钱是个小事，如果能买多点安心也好。可是不幸的是，房客交了不菲的房租，由于房产公司的疏于管理，房屋各项设备运作和维修不到位，造成房客和房产公司矛盾频频。尤其是在退房方面，某些公司唯利是图，把很多正常老坏产生的费用都统统从房客的剩余房租和房屋押金里扣除，甚至收取高额违约金。所以综合各方面，房客与房东之间个人对个人的合同方式好过于房产公司对房客个人的合同方式。

　　当然即使是房东直租也要防范部分“刻薄”房东。房东和中介的好坏都不是绝对的。有房东占尽“地主”便宜擅自出入查看房客房间，或者提前催缴房租，限制租客朋友往来，克扣房屋押金的情况也屡见不鲜。林子大了，什么鸟都有。房客们在租房前和房东打交道时要注意察言观色，感觉一下房东品行。租房大部分都是长期的合作，选对人你就成功了一大半，好处的房东可以弥补房子的很多缺陷。下面各举正反例做论证。

　　正：笔者现任房东人非常好。所有条件我们都谈妥之后，合同签完，前期房租也按合同规定缴纳后，房东考虑到房屋附近有公园比较吵闹，而房子的老式铁窗隔音效果不好，主动花钱雇施工把每个窗户里面一层都重新包了铝合金的窗户，增强了隔音效果。我们都没有想到这么做更没有向其提出类似要求。

　　反：曾经的一位租友透露，他的前任房东是一个老太太。性格比较怪癖，每每登门造访要求帮租客收拾房间，可是一收拾就把很多饮料啊，小零碎啊收拾走了。经过多次沟通未果，也不好和老人家起冲突，当他决定退房时，老太太还扣下了房屋押金。

　　房产公司：房产公司分为中介和代理两种方式，广义上其实都称为中介，所以有必要确定是以下哪种方式。

　　中介：即通过掌握了房源和房东信息，和房东签好合作协议后，负责给房东带房客看房，一般不会让房客在定下房屋交下中介费用前和直接房东见面。房客认准房屋和承租条件后付给中介公司中介费用，然后和房东签下租房合同，以后房子方面一些需要处理交涉的地方还是租客和房东磋商，房租也是直接交给房东。

　　代理：房产公司前期和房东之间签好代理协议，以一定价钱条件先租下房子并全权代理房子出租各项事宜，房产公司称为形式上的“二房东”，租金等各项条件都是由房产公司拟定。因此合同的双方是房产公司和租客双方。

　　现在房产公司利用“地毯搜索”战术，掌握了绝大部分房源，租客不可避免与公司打交道。以前大部分偏爱代理方式租房，因为直观上可以省去中介费用。但是随着近几年房产公司口碑急剧下降，黑中介频爆丑闻，连不少大规模连锁房产公司也难以幸免，越来越多的房客带着“破财消灾”的心理，转向通过缴纳中介费但是和房东签立合同的方式，避免和房产公司正面交锋。

　　虽然求租市场上“中介勿扰”的牌坊林立，但是针对肯花钱不愿耗精力的房东和房客，房产公司是一个合适的选择，前提是非常必要选择正规的公司，好歹闹纠纷也有地方说理去。上文也提到了房东和房产公司的好坏都不是绝对的。今年漫漫找房路上也结识了我爱我家的一位可爱业务员，小于，至今不知道全名。20来岁的女孩，不辞辛苦，百问不烦地带我们挑选多家房源，而且是非常深入地了解我们的情况，很有针对性地为我们排除不适宜房源。对于我们的变故她也没有丝毫抱怨，全程微笑不让我们有压力，在我们另寻觅的合适房源时还送来了真挚问候，着实让我们喜欢她感激她，虽然买卖不成但是情意留在心上了。

　　现在