040526购房的陷阱-周 珂- 第2部分

　　（二）　

　　下面我们谈一下商品房预售合同在履行过程中，经常发生的一些问题。　

　　＇案例三：1997年底，位于北京北三环中路的一幢高档商品房投入了使用，它的开发商就是人们熟悉的深圳房地产企业——深房集团，这幢被称为深房商业大厦的高档公寓之所以引人注目，是因为它的销售价格的起点，每平方米超过了一万元人民币，到底是什么样的条件打动了业主会掏每平方米一万元的高价在深房大厦投资置业呢？　

　　业主们说，叫他们感到放心的是，他们签订了一个比较完备的购房合同，仅在购房合同的附件中，我们就看到了有关建筑材料及附属设施的二十多项补充条款。可业主们没有想到，从他们入住一开始到现在，他们得对照合同一项项地找开发商交涉，而且这种交涉五年来一直没有停止过。　

　　1997年12月深房大厦交付业主使用，然而对于部分购买了期房的业主，他们的入住时间已经比合同约定的交房日期1997年7月延迟了170多天，业主和开发商交涉没有结果，于是两位业主率先为此打起了官司。他们的官司胜诉后，其他业主要求开发商支付违约金的要求，才得到了开发商的认可，然而这场官司只是漫漫维权路的开始。　

　　住上新房后一位业主发现，合同中许诺的高级进口卫生洁具根本不是进口产品，这样在入住一年多以后，开发商答应以国产产品与国外产品之间的差价为基础，向业主们进行双倍赔偿。业主们还告诉我们，合同中约定的296个停车位，现在仍然没有兑现，不得已他们只能把车辆停在狭窄的道路两旁，至于合同中约定的配套设施，诸如银行、邮局、咖啡厅、网球场、游泳池等生活服务设施，到现在还只是停留在图纸上，那么对于迟迟没有兑现的配套措施，开发商是怎么答复业主的呢？　

　　业主：配套设施它一直就说我们现在资金比较紧张，正在筹措资金，肯定要解决这个问题。　

　　由于售房合同中也没有约定这些配套设施完工和交付的日期，因此开发商一拖再拖，业主们也没有办法，但是到了2001年业主们了解到当初开发商许诺用于建设配套设施的土地，已经被开发商转卖他人，业主们这才意识到五年来他们苦苦等待的配套设施已经成为了一个泡影，因为另一座塔楼以及裙楼的招牌已经告诉了他们一切，也就是说，到此为止，开发商已经用他们的行动表明，他们根本不会履行合同约定的有关配套设施的条款了。那么，出巨资买房的业主们该怎么办？＇　

　　这个案例是合同履行过程中发生的争议，它既涉及合同的问题，又涉及规划变更的问题，按照合同法的要求，只要是合同中做出了规定，就必须严格的履行，除非是发生了不可抗力等法定免责的事由。那么生活服务设施投入使用，究竟是以哪一个时间段为准呢？如果说合同中没约定的话，这就需要有一个合理的期限来认定。那么怎么样来认定合理的期限呢？一方面在住宅小区中，生活服务设施与住房的关系，主要是它表现在主要建筑物与辅助建筑物的关系。辅助性建筑物如果迟迟不完成，当然会影响到主要建筑物的使用，另外一方面，如果等到住宅建成以后，这些辅助性设施才投入了使用，那么也会严重的影响居民的居住的安宁的利益，比如说居民都入住了以后，这边生活辅助设施才开始施工，那么会造成一些噪声、空气这方面的污染，这也会影响到主要建筑物的使用。因此，原则上我们说，生活服务设施应当是与住房同时投入到使用中，如果是属于分期的开发，那么最迟也应当与后期的住房同时投入到使用中。在这个案件中，开发商最终把合同中规定的用于配套设施的土地转卖了他人。首先是一种严重违约的行为，因为合同中明确规定开发商有提供生活辅助设施这样的义务。但是最后没有兑现，这是严重违约的行为，应当承担违约的责任。这种违约责任，买方可以要求解除合同，并且按照法律和合同的规定赔偿损失。　

　　此外，小区的配套设施的土地一般的来说，这种土地的使用权是属于全体业主所有，开发商转卖这部分土地使用权，它也是对全体业主合法权益的一种侵害，因此构成了侵权的法律责任，所以业主们在这种情况下，既可以选择追究违约责任，也可以选择追究侵权的责任。在这个案例中，转卖土地肯定会涉及规划的变更，这种变更呢，将会产生严重的法律后果，大家知道我国房地产开发的程序中，第一个程序就是规划，城市规划。这个规划它不仅涉及开发商的利益，也涉及买方的利益，同时也可能涉及社会公共的利益。所以，一经确定就不能够轻易的变更，如果变更了，往往就有可能导致利益的失衡，产生各种各样的争议。　

　　但是在实践中，至少是到目前为止，轻易变更规划这样的问题呢，在房地产的开发和交易的过程中，经常的发生这类的问题，这个也是我们制度上存在的一些问题。那么这种变更的结果大部分是有利于开发商，比如说开发商把规划中的容积率给变更了，同样范围的土地，他建造了更多的建筑平方米的商品房。这样的话，他获利当然就增长了，或者是改变了建筑的高度，或者是减少了绿化的比例，或者是改变了配套设施，等等。　

　　所以在以上的这个案例中，业主可以提起诉讼，要求开发商把转卖土地的全部收益，作为不当得利退还给业主，如果业主要求退房，并且要求开发商承担违约责任，也应当受到法律的支持。　

　　（三）　

　　下面我们再看第三个案例，第三个案例是在合同履行的后期，经常发生的问题，这个案例涉及房屋产权问题中的产权证，还有可能会涉及“一房二卖”，甚至“一房多卖”这样的法律问题。在预售商品房中，产权证是经常发生纠纷的一个问题，一般情况下，现房交易发生产权证这方面的争议不太多，那么这也使预售商品房的交易风险就加大了，所以必须要加强法律上的防范。商品房与其他住房最显著的不同就是在于它是有产权的，也就是有房屋所有权的这样的房屋，住房商品化改革，在法律形式上，实际上就是要体现业主手中要持有产权证，可以说，没有产权证，就不是商品房，而且产权证对于业主的不动产利益是一个基本的前提，如果没有产权证，业主要对他的房屋出租、抵押贷款等等，也就没有法律上的依据。　

　　办理产权证与预售商品房所谓“五证”是相联系的，一般我们说“五证”包括规划证、土地使用权证、开工许可证、商品房预售许可证和竣工验收证这么五个证。那么缺少这“五证”中任何一个证，都有可能导致产权证在办理的过程中，发生法律上的障碍。其中，商品房预售许可证是最重要的、最基本的，没有这个预售许可证，按照最高法院的司法解释，这个商品房预售合同就是一个无效合同，那么没有其他的这四个证商品房预售合同有可能不是无效合同，但是如果没有预售许可证，这个商品房预售合同肯定就是一个无效合同，办理产权证的主要义务应当是卖方，买方只起一个配合的作用。　

　　在正常情况下，商品房交付使用后，办理产权证只需要经过行政机关审查、登记、发证这样的一个程序就可以了。那么这个程序从期间上看有一两个月应当是足够了，那么产权证迟迟办不下来，往往是另外有其他的一些因素，例如办理产权证需要其他房地产开发的证件不齐，比如我们前面提到的这五个证不齐，这些方面都有可能导致产权证办理的困难。那么还有一种情况，纯粹由于卖方个人的原因，由于卖方自己单方的原因致使办不下产权证，比如像这个案例中提到的，开发商把这个商品房的产权证办理给其他人了，然后再以其他人的名义向银行申请贷款，那么这种做法当然买方就不能够办下来产权证。　

　　现行的商品房买卖合同示范文本，对于产权证的问题并没有明确的规定，在这种情况下当事人可以有两种选择，第一种，就是不再做任何的约定，如果发生了问题，就是按照我前面讲的最高人民法院的司法解释来进行处理。第二种选择，就是双方可以在合同中做出专门的约定，这种约定有可能对卖方有利的，也有可能是对买方有利的。但是如果在合同中做出了约定，发生了争议以后，就将按照合同约定内容来进行处理。　

　　这个案例中有可能发生开发商以他人的名义办理产权证，有可能会发生“一房二卖”这样的目的。“一房二卖”这是一种非常严重的、非常恶劣的一种违约的行为，它带有商业欺诈的性质。因此，法律对这种违约行为，规定的违约责任也是非常重的，这种违约责任带有惩罚性。在最高人民法院的司法解释中，对这种行为就规定可以使用惩罚性赔偿的方法。这种惩罚性的赔偿表现在：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　

　　那么这一个情况有这样两种：第一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押给第三人的，第二种情况是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。在这个司法解释中，对无法取得房屋应当有一个全面的一个理解，这里既包括实物形态意义上的，也就说没有办法取得房屋的实物，没有办法入住进去，同时也应当理解包括法律产权形态意义上的，也就是说没有取得产权证。严格地说在法律上，没有取得产权证就是没有办法实际取得房屋。因此在这个案例中，购房者就可以按照最高法院这个司法解释，要求解除合同，退还购房款的本息，赔偿损失，并且在赔偿损失上，可以要求卖方承担购房款一倍的赔偿责任。　

　　以上我们就把商品房预售合同在订立履行过程中，在三个阶段上可能发生的这些法律问题，简单地做了一些讨论。实际涉及的问题还远远不止这一些，希望大家关心我国房地产法的问题，使我国住房商品化的法律保证进一步地健全起来，谢谢各位。