香港人对于楼价10年上涨10倍印象深刻，买楼不只是居住，更是一种投资。楼价的惨跌制造的负资产户数以十万计，2001年，据中原地产数据，香港60万个负资产账面损失达6000亿港元。对于普通香港人来说，短期时间内，房地产的低迷直接造成中产阶层破产，又连累百业受损，拖垮了整体经济，正是每个人都可看到的事实。
接下来，特首的“八万五”建屋计划，由此惹起了一些争议。不过，由于偶然或者误会的原因，这一计划的正式宣示废止却迟到了整整两年。
特首曾在信中说自己不会在金融风暴前退缩，并坚守三个信念，第一个就是“我们的社会必须是一个有爱心的社会”。品性忠厚的董建华对普罗大众的民生状况抱有同情，这或可揭示他迟迟不愿彻底放弃“八万五”建屋目标的心理动机。
香港骑士曾荫权
第一节、董特首忘我而为（2）
2000年6月，董建华先生在接受媒体访问时首次承认，“八万五”建屋目标早已不再实施。即时，早盘恒生地产分类指数即上升1。08％，跑赢大市，恒指则上升0。76％。
有人认为，这是特首的执拗性格的体现，更有人指责欠缺沟通意识，不熟悉公共政治的基本技巧。欣赏董建华的人则指出，这恰好说明“董先生不是政客”。“被传媒问出，而不是自己说出，证明他好单纯。”
下层人士则显然对董建华的善良充满理解，是个好人。事实上，关于董是“好人”，在香港几乎是没有争议的话题
B．必恭亲为
香港的经济恢复很慢。特首认识到了香港的产业空心化问题，他试图开展新型的制造业，推出“中药港”、“数码港”等计划，并图谋重振电影工业。这些项目投资巨大，回报期漫长，又不可能由政府的公共支出来承担，因此他期望香港的大公司承担起历史使命。香港“数码港”计划总投资140亿港元，意在推动香港成为国际信息科技中心，并帮助香港向高附加值的产业升级。
然而，“科技股变科幻股”，结果是还没有内地发展好。不过，“数码港”计划还是给香港带来了成绩，为成长性良好的新兴高科技企业新辟了融资渠道。到1999年第二季度，香港经济终于结束了连续5个季度的负增长，取得1。1％的增长。这个转折点一出现，香港就开始走上复苏之路。
董建华表示认识到成本飞涨会损害和抑制香港的经济增长。作为降低成本的方法之一，公务员减薪被提上了日程。但没有在很大的程度上，得到公务员群体的理解。他越来越强化了亲力亲为的习惯，试图以个人之力，提高特区政府的工作效率，贯彻自己的政策。
2003年，SARS再使香港百业凋零。然而，良好的医院设施，可以提供全日二十四小时急症服务，不过在当年春天，却不足以应付危机。特区政府开展隔离工作一段时间，取得初见成效。经过几个多星期的停课后，香港各学校由中三开始复课。2003年6月23日，世界卫生组织将香港从疫区名单剔除。
香港人对他的涵养功夫印象深刻。在这个言论自由的社会里，即使是批评者的言辞非常过火，但特首从未公开动怒。即便是在最恼火的时候，董建华也只是摇摇头，叹一口气而已。
中央政府坚定地贯彻“一国两制”方针，保护了香港人的言论自由和多元开放，而董建华自己的作为真正体现了这一点。很多人都钦佩特首在这一点上的君子之风。特首从不动用警察和税务部门去调查他的反对派，即便反对者们曾经担心他这样做。
C．性情温和但固执
董建华不喜欢政治套话。他愿意对很多人敞开心扉，包括熟悉的记者所有这些私下聊天的内容，均与其在公开、正式场合的表述完全一致。
有香港学者认为，香港存在着的一些问题要归结于香港社会，香港社会缺乏“大脑”，缺乏战略眼光，这使得香港失去了方向感。
在现实与观念产生冲突时，董建华给人以倾向于现实的印象。“董的个性其实很执拗。如果没有他的坚持，扶贫是不可能写进施政报告里的，当时所有的行政部门都强烈反对，没有人支持。”与董建华有过当面交流的香港中文大学社会学教授吕大乐说。
1997年，董建华孤身一人进入港英政府留下的公务员体系，领导这个东方和西方交汇的特别行政区，其孤独感一再表述，亦从未完全消除。
在香港人看来，他是一个上海人，粤语不灵光，不会表演。在政治技巧上，他与传统的公务员不同，但只能博得下属们的好感和疏远。
或许对于困难时期的香港来说，应该有一个更为强力的领导者来领导香港。而主流的民间意见是，董建华的功绩在于，实现了世界上最多元的资本主义城市与最大的社会主义国家的良好接合。
2．解说董特首
事实上，当无任何从政经验的董建华出任特首时，面临的是史无前例的“一国两制”，尽管开始他抱着一腔热血与理想，但是这种体制下所面临的不确定性是谁也无法估量的。
香港骑士曾荫权
第一节、董特首忘我而为（3）
平心而论，不管董建华在任期间香港民众有多少意见，但毫无疑问，董特首是诚心诚意地在为香港人做事、在为香港的利益任劳任怨、在为香港利益的忘我而为。
首先，他一上任就经历亚洲有史以来的“金融危机”，从而使得香港经济泡沫爆破、楼价急挫、经济下滑、持续通缩、失业率创新高、负资产个案剧增等，香港民众的经济生活状况从繁荣的峰顶一下就掉在地上。再后，香港社会又经历了禽流感、沙斯等自然灾害的降临，以及经历了政制纷争等一次次巨大冲击（如二十三条的立法风波、七一政治大游行等），经济发展也由此出现了一些起伏。
从1998年开始，香港经济陷入了负增长，通货紧缩、政府财政赤字、失业高企都是香港以往多年少有的事情。然而，又在2004年底开始，领汇未能上市、西九龙文娱区的单一招标受到猛烈抨击、及红湾半岛居屋清拆事件等，香港的经济事情开始向政治方向复杂化，更增加了香港社会利益关系的错乱。
可以说，香港回归以来，所发生的一系列前所未有的事件，特别是当香港经济，香港社会的未来方向，市民之间利益上的争拗等等。公道地说一句，无论是谁当政府首脑都是不容易协调这些关系的。
同时，我们还应该注意到，香港回归之后，虽然香港的基本制度没有变，但整个社会政治权力结构、市民的民主意识及民众参与政治的热情却发生了以前不同的变化。
当一个社会的政治发生了很大的变化、当社会民众的政治民主意识空前高涨的时候，这既说明以往的政治制度已经不适应变化了经济，也说明市民希望改变这种现状的意识觉醒。在这样的情况下，谁做香港政府特首都是一样，要完全避免近年那种社会利益、政治利益争拗之事件不发生是不可能的。
因此，如果把香港回归后所发生的事情仅是归结于特首，那是有失公允的和不合道理的。
董建华的成败得失，要置于具体历史脉络之中才可以彰显出他的意义。
香港特区是一个特别奇怪的城市，一方面在英治百年多前的殖民地时代，已将香港带进全球化贸易之中。英国人开始时采取就地而治的办法，这种就地而治的方法表里大有差别，这背后真正的权力运作是由少数英国人掌握，包括港督、布政司、财政司、律政司、三军司令及汇丰银行大班等，可以这样说，英国人在1997年前未有真正与香港人包括高级公务员、议会政党分享权力。
1997年7月1日主权回归，开始实践治人治港、高度自治，是在政治人才欠缺等情况下展开的。港人治港面对的挑战是一个拥有西化中产专业阶层、自由传媒、先进的商业金融体制及法治系统。特首班子人员需要的不只是道德使命感，同时也需要高度的政治技巧。
第一任特首是希望以伟大的施政蓝图，去实践港人治港这个使命。但困难之处是特区政治体制之间存在着内部矛盾，包括特首与公务员、行政与立法，愈大动作，引起愈多争议，加上金融风暴冲击。
在1997年前，香港一般民众对政治漠不关心。回归令香港人真正出现了一种当家作主的心态，对政治关注程度大大提高，政治期望自然高涨。
政治有他冠冕堂皇的一面，就是政客以「作秀」来与群众沟通，中产阶层更注重这种的政治感觉，董建华的风格显然与中产主流不合。而民众现实的期望则是作为领导要知道自己代表谁的利益，有自己一套理论去支持利益分配政策。董就像一个老好人，各人都将自己的欲望向他苏求，他本人也尽力讨好各人，满足他们的愿望，结果往往不能实现。
对于董建华来说，无论是支持者还是反对者都有一点共通的评价，就是“一个好人”。
香港过去在殖民地下求存，人民以街头智能来自保，过去百多年政治上的理想无法实现，人们无法保障自己，唯有靠〃古惑仔〃智能去生存，这是百年形成的集体性格。董建华的“好人”作风，及以道德感召作施政，与这种性格显然不符。
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第一节、董特首忘我而为（4）
董建华负上了这个历史的重担，第一次求证来港人治港，是一个新的探索，他在摸索中前进。其时代的意义，由殖民地走向一国两制、港人治港，建立一套有别于殖民地时代的现代政治体系及政治伦理，是时代对我们的挑战。
董建华作为探索的先行者，是应该受到历史的肯定。也只有超越董建华个人成败得失，以实事求是的态度去认识，我们才可以对未来无所畏惧！
3．董建华请辞
董建华说，由于长期的操劳，在2004年第三季度以后，我已明显感觉到自己的健康状况大不如前。以香港利益为重，我考虑向中央提出辞去行政长官职务的请求。出于对香港、对国家负责的态度，我经过慎重的考虑之后，向中央政府提交了辞职报告。2005年3月12日电国务院总理温家宝今天主持召开国务院全体会议，批准董建华先生辞去香港特别行政区行政长官职务。温家宝总理签署了国务院第433号令，即日生效。
董建华以身体原因请辞，他得到了中央政府和特区政府的高度评价。
2005年3月15日，温家宝总理在答记者问时说：“他在担任特首这7年当中所作出的努力和贡献，历史会有公正的结论的，香港同胞也不会忘记。”
而在香港，无论是中下阶层、还是中产阶级，感受都有些复杂。
在香港特区立法会辩论《回顾行政长官任内之施政》议案时，民建联、自由党、港进联及早餐派等议员均肯定董建华的政绩，当日还担任政务司司长的曾荫权在发言中也指出，董建华带领特区政府克服了三大挑战：落实“一国两制”；抵御亚洲金融风暴，并订下香港经济转型的策略；订下教育改革、引进问责制官员制度和公务员制度检讨等一系列的政策改革，推动香港社会向前迈进。
“现在评价董先生还太早，无论是指责他或同情他，我们都带着太多的个人情绪。”亚洲电视助理采访主任郑钢英说，“也许要许多年后，等情绪淡定了，我们才有可能真实地理解这个时期、理解这个人。”
亚洲电视助理采访主任郑钢英说，“也许要许多年后，等情绪淡定了，我们才有可能真实地理解这个时期、理解这个人。”在郑钢英看来，在民间层面上，特首很可能是被低估了。“董先生提出了许多目标，一些市民不认同，公务员队伍的配合也不够，当然执行不下去了，也让人有了不切实际，虎头蛇尾的印象。”郑钢英说，“香港人对利益看得重，尤其是短期利益。从长远说，董先生也许都是对的。”
在请辞前一个月，董建华说，自己做了一份很孤单的工作，会很寂寞。
董建华特首向中央政府请辞3天后的3月13日，没有人怀疑，香港经济已经复苏了。这天香港天气薄阴，在商业区铜锣湾的商场里、街道上，人流摩肩接踵，几乎让人忘记了不到一年前，这个城市的零售业还在为生存而挣扎。楼市的热闹