谢国忠：中国有很多老城市，你要做大城市的话，第一个条件你就得要有水，这是中国城市化当中的第一个限制。如果你没水的话，你就做不了。第二个就是说你有一些经济基础。工业基础要比较雄厚。第三个就是你的人口已经比较多了，很多地方的省会，比如说武汉、长沙这样的城市，是完全有条件做超大城市的。中国沿海或者是靠长江的城市都是比较合适的地点。中国北方有很多地方缺水，这个问题解决之前急于搞城市化，可持续性是有问题的。
曾瀞漪：对房地产商本身来说，到底有什么样的好处，可以让他们放弃现在的模式，转向工厂模式来发展呢？
谢国忠：最终就是规模化了。如果你规模已经很大了，你还囤小块地的话，土地升值带来的盈利就不一定是那么可观了。比如，你是一家造汽车的公司，小的公司是造高档车的，每辆车的价格要抬得特高，它通过这个来赚钱的。但是像丰田这样大众化的汽车公司，它要造一千多万辆车，每辆车上面赚个5％，但是因为量大，它也能赚很多钱。所以这是一个跨越，你从小规模到大规模的话，它自己的机制会转的。根本问题是地方政府的利益观一定要变，如果还是靠房地产去融资来发展城市的话，是一定会助长房价上升的。只有地方政府有另外一条财路，让它能够发债，它才会用长远的眼光看待房地产价格。
要允许地方政府发债
曾瀞漪：所以源头还是回到中央政府，中央政府要允许地方发债，才能够解决目前房地产的问题。
谢国忠：是。每个地方政府都发债，可能会出事。中国为什么不允许地方政府发债，就是认为地方政府不知道怎么去管他们的财富，如果你发了债，很多钱会消失。
但是中国可以在选定了大城市之后，中国60％～70％的人口就住在这些城市里面，那你也不用担心它发展以后没有效果，是吧？所以通过一个选择性的规模，让某些地方有发债权，就能够解决中国城市化的问题，也能解决中国人口、房地产价格的问题。
曾瀞漪：看来现在中央政府面对的不只是怎么样让房价快点降温，而是应该思考怎么样让某一些适合发展大城市的地方政府加快发展步伐。
谢国忠：对，中国发展到现阶段，对城市化的战略要有一个重新的思考。
大城市发展战略比耕地红线重要
全国土地调查显示，1996年10月31日，我国耕地面积为19。5亿亩；到2006年10月31日，这个数字已经锐减为18。27亿亩，平均每年净减少1240万亩。中国人均耕地面积只有1。38亩，其中有9个省区人均耕地面积低于1亩，3个省区人均耕地面积低于0。5亩。在全世界26个人口超过5000万的国家中，我国人均耕地量仅比孟加拉国和日本略多一点，排在倒数第三位。
根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩这条红线。
为了严格控制建设用地规模，早在1997年，中央就提出要实行最严格的土地管理制度。2006年以来国土资源部门还进一步完善会审制度，提高建设项目报批的门槛。2006年，国务院成立了国家土地督察机构，下设9个局。然而，各地违法征地、以租代征、违法乱占案件依旧层出不穷。“在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。”这是国务院总理温家宝在2007年政府工作报告中关于保护耕地的阐述。
曾瀞漪：关于保留18亿亩耕地红线，这是中国土地政策的底线。但有看法认为，随着农耕效率的提高，粮食的产量会因此增加，没有必要因为粮食的安全问题坚持18亿亩的底线，譬如说可以放松到16亿亩等，也可以解决城市用地问题。你怎么看这个问题？
谢国忠：这个问题可以从几个方面来看。第一，18亿亩并不是不能做到，但如果城市化全面开花就做不到。所以中国搞大城市化，把人口集中起来，搞30个3000万人的城市，中国的土地耕地问题就没有了。
现在中国的耕地问题，是城市化到处开发引起来的。为了城市化而到处开发是一种浪费，是金融资本的浪费，也引发了土地的消耗，值得大家深思。18亿亩能做到，但是要改变城市化的战略。
第二，如果18亿亩做不到，也不是一件多么大的事。现在农产品贸易规模那么大，人均粮食的消耗下降，但是肉、鱼的进口数量在上升。中国早已不是一个粮食自足的国家了，所以直接进口粮食，并没有多么大的变化。所以，不要把这件事情弄得那么了不起。
曾瀞漪：你说18亿亩其实可以做到，只要改变城市化的战略。再就是反正现在中国已是一个粮食进口大国了，所以也不用觉得太了不起？
谢国忠：是的。农村的问题不光是耕地问题，独生子女政策以后，青年人离开农村，种地的人越来越少。现在种地的这一代人老了之后，中国粮食会有很大的问题，所以以后要搞机械化、规模化农场。这是不可避免的事。
对话时间：2010年4月中
中国过去的社会矛盾的中心是吃饭的问题、温饱的问题，现在中国的社会核心矛盾是房地产的问题。
中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化。
中国的房地产市场有赢家和输家。但胜负不以教育、经历、工作态度来决定，而是看谁先进入房地产市场。从根本上说，中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。
中国的房地产价格关键是看出口。如果出口还可以，可能还算撑得住。
无论从百姓的购买力，还是预期的出租收入看，中国的房价都高得离谱。
资本从制造业流向房地产给“通胀棺材”上敲下了最后一根钉子。
银行贷款给房地产，房地产又用这些钱去拿地王，都是泡沫撑起来的，转来转去都是在政府一个大口袋里面。
正是由于“政府会兜底”这样颇具“中国特色”的市场心理，鼓励了这群投机分子敢于在任何类别的资产上进行投机。
现在国内谈股市、谈楼市都是从情感上来看，并不是从价值的角度出发来看待。
一个大的泡沫破灭后，经济要马上再火暴起来是不可能的。
当政府大把挥金试图恢复往昔的美好时光，他们却发现自己缺乏财力减缓当前结构性改革带来的痛苦。整个世界就好像一个穷困潦倒的吸毒者，不断透支着社会福利支票来满足自己的毒瘾。当支票花光用尽，只好完全摒弃旧习。
中国的银行体系的贷款主要流进了房地产。
中国经济增长慢一点没什么政治后果。如果通胀高了，政治后果就严重了。
中国房地产市场的核心问题，是地方财政对它的依赖。
当日本房地产泡沫破裂时，它已经是一个高收入国家。如果如此巨大的房地产泡沫出现在中国，当它破灭时，中国很可能经历像日本过去20年一样的停滞，并且是在低收入水平上。
中国的房地产市场是金融史上最大的泡沫之一。
中国资产泡沫源于流动性过剩，表现为较高的外汇储备水平以及较低的贷存款比例。美元疲软和出口强劲，造成了中国流动性过剩的状况。
城市化是提高国内需求效率最关键的因素。收入增长和规模经济带来的消费升级是另一个重要因素。
中国一定要把城市化的策略做好，保证中国农民工在今后20年不被歧视。
中国股市是政策市
有人认为，中国股市一直是政策市。当政府希望它升的时候，一表态，股市就升了；希望它跌的时候，又跌了。你赞成政府干预股市吗？
整个利益集团都希望泡沫存在
2006年：12月中国股市连创新高，有不少投资者都赚了个盆满钵满。当年10月，上证综指跃过2000点，12月27日，又跃过2500点大关。
这一年，中国股市告别了长达４年的漫漫“熊”途，其间，上证指数从1月４日的1163点起步，几乎是以单边上行之势稳步攀升，将2245点的历史高点远远抛在身后，以距2700点仅一步之遥的2698。90点创出新高。按照12月29日的收盘指数计算，沪市和深市的全年涨幅各达到130。4％和132。3％。
2007年：中国股民经历悲喜时刻。
2月26日，沪深股市“红盘闹春”，上证综指站稳3000点。
2月27日，沪综指暴跌268点，收2771。79点。
5月9日市场以总体3800亿的天量，将股指推过4000点。
5月下旬，沪深股市几乎每天新建开户数都超过二三十万人，5月底股民数目估计超过一亿。
5月29日：在调整印花税新闻被否认后，沪指冲至历史高点4335点；
5月30日：财政部突然在凌晨宣布调高印花税至3‰，两市应声下跌，沪指暴跌281点，860只个股跌停，沪指跌至4053点，股市遭遇暴跌行情。一连下跌5天。当日4000亿成交金额前所未见。
10月16日，沪综指收盘6092。06点，盘中创出历史新高6124。04点。
2007年12月21日，沪综指报收5101。78点，距离最高位6124。04点跌去16。69％。
12月30日当期的香港《亚洲周刊》将年度风云人物的桂冠戴在了一亿多中国股民的头上。中国股市以2006年全年狂升飙涨吸引了全世界的关注，又以2007年开年后的跌宕起伏震撼全球资本市场。
文章指出，选出中国股民为2007年度风云人物，是因为这个群体在过去的一年内缔造了历史。中国股民一年内由7800万户跃升至1。3亿户，参与一年内指数最高上涨1。28倍的中国股市，使中国首发新股和融资规模跃居世界第一，也使股市总市值与GDP比率从四成二上升至逾百分之百，这个发展速度让全球始料未及。中国股民缔造了资本大国崛起的奇迹，并缔造了首发新股（IPO）及融资规模冠全球的“世界冠军”；中国股民改变了中国人的生活方式和理财观念、加快了互联网和手机普及化，在不同领域产生微妙而深远的影响。
2008年：“2008年中国股市注定将以历史上最悲壮，最沉痛，跌幅最大的熊市记入中外证券史册。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授这么说。
他说这样73％的跌幅，只有日本、韩国、台湾（地区）货币升值，泡沫经济被鲁莽捅破后的20世纪90年代，只有美国1929年经济大危机后才有过。而这是发生在一个GDP以年均9。8％连续增长30年的经济快速发展的中国。政府曾苦心救市，但作用却不大。
谢百三文章提及2008年最明显的救市有几次：
1．王岐山副总理4月22日视察证监会，股市连涨8天，从2900点反弹到3780点。
2．奥运期间“维稳”，结果一定是“绿色奥运”。（奥运开完，会满盘皆绿！）
3．沪市1664点时，政府真金白银救市，有效果但效果不大。
4．中国股市于10月28日，跌到本轮大熊市的最低点1664点。恰逢国际金融海啸猖獗，世界各国一齐救市，中国政府也开始拿出真金白银救市，这既符合世界潮流，又符合民心，希望解几千万股民倒悬之苦。但，“我们认真分析后，认为这次救市的成功概率依然很小”。谢百三不无感叹地说！
2009年：沪市于7月23日、深市于6月18日成功实现自去年最低点1664点和5577点的翻倍目标。沪市创出年内高点3478点，深市创出年内高点14096点。沪市全年涨幅为72。53％，深市全年涨幅为104。92％，两市涨幅差32。39％。
曾瀞漪：听起来，中国经济在2008年初这个阶段问题还是不少，有没有不看空中国经济的理由？
谢国忠：中国现在最大的问题，就是泡沫化的问题。现在整个利益集团都希望泡沫化继续存在，或者变得更大，因为太多的人，需要通过市场的升值来有钱，这是中国目前潜在的最大风险，这种力量，会影响到国家的政策，是很危险的一件事。
曾瀞漪：就是说没有不看空的理由，而且现在利益集团游说的力量越来越大？
谢国忠：是。中国现在做什么事情都难。大家都要赚快钱，搞泡沫，让大家短线看上去都赚了快钱，其实吃亏的是小老百姓，甚至会影响这个国家以后的稳定。如果是搞泡沫化，最终受益的是消息比较灵通的，或者是对资产有控制的。最先倒下来的一定是小老百姓。老百姓辛辛苦苦赚了一点钱，最终就这么给拿走了，难道这就没有政治后果吗？我觉得这是值得深思的一件事。
市场信心将股市泡沫越吹越大
曾瀞漪：你在2007年1月的时候，就曾经提出中国股市有泡沫的迹象。有些人对你的看法是，现在中国股市好不容易上升了，“空头司令”谢国忠又在说中国股市有泡沫了。你觉得现在还有泡沫的迹象吗？
谢国忠：当然比过去好一点。可以多方面去看泡沫问题，一个是价格，价格有多高。第二看投资人的目的是