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曾瀞漪：还有一个奇特现象，为什么中国货在国外卖得比国内便宜？
谢国忠：这个一定跟我们的税收制度各方面有关系，当然土地价格特高也是一个原因。土地价格是成本，一个主要的经济体里面，最重要的成本就是资本、劳动力和土地，土地价格上升了这么多，对销售成本一定有很大的影响。当时日本也是这样的情况，日本的产品在国内比国外卖得贵，因为当时日本土地价格比国外高出好多。
调整城市化战略，根治房地产市场高烧病
无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。
房价屡屡上涨，根子在地方政府
2010年3月，一篇名为《房地产崩盘时间表》的文章开始在网上流传。它回顾了日本19851991年房地产市场走势，发现与中国20052008年房地产市场走势颇为相似。另外，货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策，两国都很“雷同”。作者最后预言，中国房地产将在2011年崩盘。专家表示，这种推断并不严谨，但日本当年的“崩盘”，对目前的中国市场有很强的警示作用。
2010年3月29日，《大众证券报》发表了《十年之痛解读日本房地产泡沫》的文章，列举出目前中国的楼市泡沫与“日本往事”的三点相似之处：第一，人们相信土地价格只升不降的神话，争相购置房地产。第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。第三，企业及个人房地产投机盛行。
2010年3月31日，《日本新华侨报》刊出署名文章《中国房地产泡沫是否会引发日本式危机？》，也对中日楼市泡沫作出了对比。文章认为，无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。两国的最大不同之处在于，日本经济发展到20世纪90年代初期，其模式已经接近饱和，房地产价格远远超出于发展潜力，这种不平衡必将造成房地产价格的回归。目前中国的内需在国民经济总额中只占不足30％，故其经济仍有极大的发展潜力。
曾瀞漪：其实对于房价上涨，中央政府非常关注。现在房地产的价格走到这个地步，到底中央出手打压有没有用？到底要用什么办法才能根本解决问题呢？
谢国忠：房地产调控已经有几年时间了，但是价格还是继续升温，虽然我们看到政府已经宣布了不少措施，但在实施当中各个地方还是不一样的。比如说个人所得税，20％的所得税，大部分地方允许你只交1％。还有一个是土地增值税，60％的土地增值税，是针对房地产开发商的，有很多地方也不用交。第三条就是关于外籍人士不能买房子这件事情，有一段时间外籍人士自己心里恐惧，他不敢买，后来发现管制好像没那么严，他们又回来了，敢买了。
所以，中国这两年的房地产调控，虽然意向是有的，但是实施当中有很大的困难，这也是房地产价格继续上升的原因。至于说要不要出新的政策，我觉得没必要。如果你原来的政策都不实施，那干吗还出新的政策呢？
土地增值税：是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。但随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。2010年5月，国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，意味着政策调控的“平静期”被打破。
曾瀞漪：现在中央的调控手段，短期之内都不见得有效。因为我们从国土资源部前段时间公布的数据来看，超过80％的违规批地都是地方政府自己做的。
谢国忠：对。地方政府想快速发展经济，这个意愿并不错。但是它的资金来源与房地产连得很紧，房地产价格高就意味着地方收入多，资金雄厚，城市发展得快，这是它的利益所在，所以它的政策是支持房地产价格朝上走的。如果中央政府一定要去打压这种做法，对地方政府以后的经济发展不利，地方政府就会非常不开心，这当中一定是有妥协的。
要解决中国房地产的问题，就一定要解决地方政府利益的问题，到底地方政府发展经济是靠房地产，还是通过其他的途径？我觉得应该允许一些地方政府发债，这样它就不一定这样依赖房地产，对房地产的看法也会比较理性，而不是光从收入来看问题了。
全球热钱流动，推高中国房价
2010年5月25日，国家外汇管理局通报了打击热钱专项行动数据。外管局表示，专项行动数据初步显示，我国跨境资本流动及外汇收支总体上是合法合规的，尚未有境外“热钱”大规模流入，但发现“热钱”直接或辗转流入房地产等热点领域。2010年2月开始，外管局在13个外汇业务量较大的省市开展了专项行动，共计非现场排查跨境交易347万笔，累计排查金额4400多亿美元。截至5月25日，已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73。5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。
曾瀞漪：除了地方政府的利益之外，另一个能够对房价推波助澜的就是热钱的进入。最近热钱可能又跑向了房地产市场，这个问题也不是中国政府能够解决的。你觉得全球流动性过剩的根本原因是什么？
谢国忠：全世界现在都是流动性过剩，我们看到这个炒风，全世界都有，而且已经维持了好几年，这跟世界上大部分央行的政策过于宽松有关。现在世界经济全球化，一个国家要完全想控制自己的流动性过剩，是不容易的。
曾瀞漪：你的意思是目前对中国来说，我们实在没有办法阻止外资有热钱进来？
谢国忠：对。这是全世界流动性过剩的问题。如果美国加息的预期出现的话，可能会制止这样的炒风，问题才能得到解决。至于什么时候会出现这样的预期，最重要的还是看美国的通胀。我觉得美元最近比较弱，世界上很多的通胀都朝美国走，美国的通胀在短期内应该是朝上走的。因为世界是一体经济，别人通过升值来降低他的通胀，一定是他把通胀转给了别人。所以美国最终通胀会比较高的。
发展一批大城市，解决土地短缺问题
曾瀞漪：如果说全球流动性过剩的问题并不是中国政府挡得住的，那么可以预见的是中国的房地产价格还会继续上升。从长远的方向来说，到底怎么样解决目前那么多城市房地产价格飙升，民众买不起房子的问题呢？你曾经提出一个概念，就是中国应该发展大规模的城市。
谢国忠：对。
曾瀞漪：你可不可以谈谈最近对这个问题的思考，提出一些建议？
谢国忠：为什么发展大城市会比较好？这是它的规模效应引起的。一个是创造就业的成本比较低，另外一点就是可以发展基础设施，特别是像轨道交通这类设施，使得很多土地都能够做居住使用。
因为土地的短缺是相对的，对于住房建设来说，其实并不是土地短缺，而是因为交通不方便，所以有土地的地方没法住。如果城市发展得好，把轨道交通、公共交通都搞好了以后，房地产价格就不会很高了。中国城市化的任务非常艰巨，现在只有43％左右，而城市化达到完成的话，要75％左右，还有近一半的路要走。农村人口压力那么大，一些地方就在当地搞一个个小城市，想发展经济，提高收入。但这种发展创收有很大的代价，就是污染和排放比较多，能源消耗比较大，如果把代价都算进去的话，它的经济并不一定是增值的。所以经济规模小的城市，长期来说不一定能生存下去。
如果中国政府真的有一个城市化战略，就要走大城市的道路，集中资源，搞一些大城市。搞大城市一个很重要的工具，就是选一些城市，让他们有发债的权利，通过发债来搞基础设施的建设，这样房地产的价格就不会太高。房地产价格比较合理，移民进来也比较容易。房地产价格越高，移民进来就越困难，对城市发展越不利，城市发展的速度会放慢的。
房地产价格与城市发展速度最终是要有一个平衡的。在短期来说，很多城市认为房地产价格高，我收的钱多，就可以发展快。这种想法从短线看是对的，从长线来说是不对的。你房地产价格越高，以后城市的发展就越缓慢。
中国要解决房地产这个问题，最终需要一个城市化战略，就是搞大城市，把中国的农民尽快地往城市里搬，减少对土地的压力，环境污染等问题都能得到妥善的解决。
曾瀞漪：就是说目前中国解决农民的问题也好，房价飙升的问题也好，其实应该有一个总体的城市发展战略。
谢国忠：对。
曾瀞漪：应该先主动地作一个大城市的规划，而不是被动地因为人口的流动性大才讨论城市应该怎么扩大。没有规划，整个城市的发展会显得凌乱而浪费。我们的当务之急就是怎样解决房地产存在的问题，盖更多的房子，容纳随城市化进程而来的人。
谢国忠：对。
从土地银行模式转为工厂发展模式
目前在世界各国，有三种发展房地产业的模式。第一种模式以美国为代表，依靠廉价土地和廉价汽车来解决大多数人的住房需求。这些新的住宅区距现有的城市中心很远。但拥有和维护汽车的成本在美国也非常低，低收入家庭可以购买远离市中心的住宅，开车一两小时去工作。新加坡属于第二种模式，其超过80％的居民居住在政府修建的公屋中。第三种模式在香港比较流行，大约半数的人口住在公屋中，其中多数是租住的，政府激励住在公屋中的居民尽可能努力工作，并从市场中购买昂贵的住房。
早在2007年，谢国忠就提出：要控制房价，房地产开发必须从“土地银行模式”向“工厂模式”转型。政府需要鼓励开发速度和规模，并引入融资工具来支持“工厂模式”。
曾瀞漪：你也提出现在房地产的发展模式应该从土地银行的模式变成工厂发展模式，这是一个什么样的概念？
谢国忠：中国最近几年的房地产开发商赚钱赚得多的主要是靠囤地，跟香港过去的市场一样。我今天买了地，慢慢造房子，五年之后我再卖房子的时候，因为土地价格高了，房价也就高了。从盈利上去算的话，他并不是因为房子造得好而赚钱，而是因为土地升值赚钱。这个模式会引起房子的供应比较缓慢，因为房地产开发商有一个心态，如果房价不够高的话，他就慢慢来，反正现在通胀比较高，实际利率非常低，囤地的模式成本也不是太高，这就会助长房价上升。
如果你改变措施，规定房地产开发商拿了地之后一定要大规模地发展，而且开发面积巨大。如果一个房地产开发商一年要生产100万平方米，那他的注意力就不是说囤一块地，而是说在生产100万平方米时怎么把它做好，使资金周转快，资金回报率高。对工厂来说就是资金的周转，你转得越快，需要的资金就越少，你的股本金回报率也就越高。因为你是通过把量做大来把回报做上去的。我觉得中国走向工厂化的模式是有可能的。韩国过去尝试过一段时间，韩国有很少几家房地产公司过去是造卫星城的。中国现在房地产开发商特多，有几万家，一个城市里面就有几千家，我觉得这是很不正常的。以后中国就应该出现大型的房地产公司，中国可能会出现20家大的房地产公司，一年生产100万平方米这样的规模，这样才会真正改变中国的房地产市场的运转机制，不是靠房价上升来带动这个市场。而是靠效益，靠生产的速度来带动市场。
曾瀞漪：你的意思是说现在很多地方政府的财政收入来自土地的价格上升，所以他们可能就默许了开发商囤积土地的行为。囤积土地就造成房价被哄抬得很高。所以解决这些问题的方法就是从土地银行模式变成工厂模式，快速地大规模地盖房子。
谢国忠：对。
曾瀞漪：那么现在中国以什么样的城市可以快速盖房子，是不是有一些条件呢？
谢国忠：中国有很多老城市，你要做大城市的话，第一个条件你就得要有水，这是中国城市化当中的第一个限制。如果你没水的话，你就做不了。第二个就是说你有一些经济基础。工业基础要比较雄厚。第三个就是