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谢国忠：美国出现房地产泡沫的时候，格林斯潘说美国不可能出现全国性的房地产泡沫，他认为，国家那么大，纽约的价格很高，加州的价格很高，但是堪萨斯的价格很低。他的错误就是没看到房地产存量的价值主要是在高房价的地方。
中国现在房地产存量的价值，主要就是在珠三角、长三角和北京这三个地方。所以如果这里的房价过高，就可以说有泡沫。比如说房租回报率如果是2％到3％，房价跟收入的比例是20％以上，不产生泡沫的可能性是非常小的，历史从来没有这样高的价格不是泡沫的。所以这三个地方有泡沫，就代表是全国性的泡沫了。你说乌鲁木齐的价格有多高，根本没有任何意义。
但是中国的泡沫跟其他国家不一样，在美国，泡沫形成是支持美国家庭消费的，他利用房地产升值去借钱消费了。中国泡沫的存在是为了给国家提供财政收入。房价高，大家去借钱买房，把这个钱交给地方政府，变成了财政收入。所以，中国的泡沫有两个不同，一个是它的可持续性，第二个是后果非常严重。
在可持续性方面，每次房价下来的时候，地方政府可以通过政府手段，把大家的信心抬起来，比如说信贷政策又开放了，谁借钱都可以了，利息再降一点，等等。它有这个政策，能够把大家都吸引回来，只要银行能贷给你钱，这个需求就一直存在，所以它能维持相当长的时间。
第二个是泡沫爆了以后，它又有严重的后果。这跟美国不一样。美国的泡沫是他当时借了钱以后，真的以为自己有钱了，借了钱就去花。房价掉下来之后，等于他产生了漏洞，花了不该花的钱，所以有一段时间会比较痛苦。中国的问题是从效益上来看，地方政府拿了地产的钱之后，花的效益好不好。效益好的话，对经济打击会小一点。如果现在从地产上拿了那么多钱，都是搞形象工程，以后的问题会比较大。
高税收、高房价让中产阶层不堪重负
谢国忠：在财富分配上的问题，不是说你一个人多努力，你就有多成功。它是按你什么时候进去、什么时候出来，形成了类似赌场这样一个财富分配模式，所以是有风险的。中国目前最大的问题，是中产阶层的压力比较大。整个国家的负担，落在谁的手里？就是落在中产阶层的手里。落在他们手里主要是通过什么形式？一个是高税收，一个是高房价。在中产阶层刚刚起来的情况下，这样去打击，对长远来说是有坏处的。
曾瀞漪：我们谈到房价问题，大家也许会思考另外一个问题：户籍改革。目前中国实行的户籍改革，有人说它可能会推进城镇化和城市化，也可能会推高房价，或者是说加大房地产的刚性需求。我们到底该怎么看户籍改革在中国经济社会发展中的作用？
谢国忠：房价跟城镇化没有什么关系。如果你说城镇化引起房价上升，有多少民工买了房子？几乎没有。你看买房子的都是原来城市里的人，或者是有灰色收入的人和一些暴发户。这跟中国的城市化没什么关系。
现在说户口不公平，主要是说社会待遇不一样。比如你到一个城市里面去，没有户口，就没有退休金，在医院、学校的待遇就不一样，这是核心问题。除此之外，现在户口的作用非常有限，在上海、北京，有很多人多年来一直住在城市里却没有户口，问题在于你把户口取消了之后，难道意味着所有的人都能上同样的学校，去同样的医院，拿同样的退休金吗？那是不可能的。所有的支出都是地方政府拿出来的，上海、北京福利比较好，医院和学校也都比较好，如果所有的人都能进去，地方政府肯定是没有这个钱的。
在体制没有改变的情况下，不能匆匆忙忙地认为户口制度一取消就什么都变了。这个改革带给一般老百姓什么预期？如果给他的预期是可以搬到北京上海去，可以上那里的学校，住那里的医院，拿那里的退休金，那是完全不可能的事，会引起整个社会的失望。这些失望引起的社会纠纷会更大，所以这个改革要总体考虑。
曾瀞漪：中国应该怎么样启动户籍改革？
谢国忠：现在中国户籍制度要彻底改革几乎是不可能的。因为户籍政策是地方政府承担的，户口主要跟福利有关，不然的话，哪里都可以住，你只要有工作，有钱，没有人管你。主要的问题是地方政府要承担福利问题，福利比较高的地方，如果没有户籍来限制，它不可能维持现在的福利水平，因为大量的人都会拥过来。所以体制的改革，需要我们整个国家的财政政策发生变化。美国的社会福利主要由联邦政府承担，包括社保、医疗、失业救济金，都是跟着人走的，不是地方政府承担。没有这个改革，户口制度要完全取消，即使名义上取消了户口制度，这种福利也不会改变，因为地方政府只能让现有的人享受这样的福利。
曾瀞漪：国家财政现在负担不了。一旦户籍制度改革，地方政府可能没有这个负担的能力？
谢国忠：对。中国地方之间的差别太大了，美国的差别没那么大。北京、上海跟发达国家水平差不多，大部分地区还是发展中国家的水平，所以要完全取消几乎是不可能的。
中国房价很难长期大幅度上升
曾瀞漪：你怎么看中国房地产市场长期发展的情况？
谢国忠：第一点，房地产供不应求这个概念，我觉得是错误的。因为地方政府想要搞GDP，这是它的政绩。造房子搞GDP最容易，造房子不要技术，建筑行业中国也是过剩，所以造房子造得很快。我觉得长期来说，供不应求的可能性不是很大。为什么房子跟鞋子有区别？因为它的价格也是供求关系决定的。所以从中国建造速度来看，房地产价格长期大幅度上升，可能性不是很大。
一直要等到中国经济发展成形了，造房子不容易了，像英国现在造房子就不容易，大家抗议，这地方造房子这么难看，不让造，因为有这个规定那个规定，这时候房价会上升比较快。中国还没到这个时代。
总的来说，中国的房地产价格关键是看出口。如果出口还可以，可能还撑得住。但是现在出口面临几个问题，一个是出口商回报率不是太高。我们看到在香港上市的一些出口公司，它的业绩不好，成本上去，价格上却上不去，如果盈利不好，生产不可能大幅度上升。第二点，我们看到美国消费有可能会慢一点。美国消费是靠借钱的，房地产价格一上升，它就靠借钱来消费。
曾瀞漪：全世界借钱给他们消费。
谢国忠：对，最近我们看到借钱的速度在放慢。总的来说，如果是自己要住房子，还要看自己出不出得起这个钱，自己作决定。但是如果你要去炒，这个不鼓励。
总理管不住总经理的涨价冲动
2009年10月22日，中国国家统计局公布的数据显示，该年度前三季度中国经济同比增长7。7％，其中第三季度增速达到了8。9％，中国经济“保8”完全没有问题。但是又带来另外一个挑战，资产价格的上升对于通胀究竟会带来多大的压力？
房地产投资成了中国经济增长的主要动力
曾瀞漪：从2009年第三季度开始的经济数据看，大家对经济增长是完全有信心的。但是大家还有疑惑，是不是经济真的不会再度下滑了，这当中还有哪些隐忧呢？
谢国忠：我觉得2009年这一轮经济的上升，主要是靠政府帮忙，主要是有直接的投资。另外就是银行信贷多放了点，标准降低了一点，很多钱都转到了房地产。现在经济对房地产的依赖非常大，这是一个隐患。房地产已经够大了，在这么大的一个基础上面，房地产是不是还有可能高增长，这是值得大家担心的一件事。
曾瀞漪：我们看到数据显示，2009年房地产的开发投资，这个数字是非常高的，成为整个投资当中最重要的增长动力。房地产的泡沫到底有多大？是到了非常令人担心的地步，还是说只是一个感觉而已？
谢国忠：一般看房地产的泡沫有几种指标：一种指标是房地产的价值跟GDP的比例，从个人来看就是你的房价跟收入的比例。这个比例在美国历史上是平均一倍，这次泡沫的最高点是1。7倍。日本现在差不多是1。5倍，最高的时候是4倍，这是一个指标。
第二种指标就是房租回报率，这是看资产的价格是靠收入支持，还是靠资产升值预期支持的。升值预期越大，你对房租的回报要求越低。第三种指标是看生产的量有多大，就是新房子生产量跟GDP的比例。从这几个方面来看，中国的指标都非常高。
虽说中国搞房地产市场的历史很短，但中国居住房地产存量价值已经超过GDP的两倍，这个再怎么算也是一个不低的数字。从房租回报率来看是3％。我看到很多房子空着也没有加入这个市场，因为中国的房子主要是公寓房，它有折旧，所以3％是很低的。
另外中国房屋的生产量，房地产投资远远超过GDP的10个百分点。开发商的投入在世界上来说，即使在城市化高速增长情况下也是很高的。
第四个，个人收入跟房子的平均价格比，现在很多城市都是20倍左右，我觉得这也是不可持续的。
综上所述，怎么看中国的房地产，可能都是泡沫。这是我们担心的一件事。
曾瀞漪：Andy特别担心目前的中国房地产的泡沫问题，这在未来中国经济增长当中，可能会带来很大的隐患。
靠房地产拉动经济是贪小失大
曾瀞漪：我们2008年谈中国经济问题的时候，很多人就在说，房地产加把劲，肯定能把中国经济带起来。没错，房地产带动了2009年中国的经济成长，但2010年是不是还要继续依靠房地产拉动经济呢？
谢国忠：现在银行还有钱，银行的贷存比还没有那么高，如果想要再放钱出来托房地产是有可能的。但是，把房地产托得那么高，摊子那么大，万一银行没有钱了，倒下来，后果是很严重的。
从政府的层面来看，短线经济上好像没什么别的出路，就是房地产炒一把，好像经济能够好一点，这种心态可以理解。但我觉得这是贪小便宜吃大亏的心态。有一样东西可以炒一把，给经济带来一定的舒缓，短线是见效了，但是长线就会给自己带来更多的问题。所以我觉得中国的最终出路，还是要调整经济结构，不能看到哪里还能炒一把，就把经济托一托。用这样的思维来管经济，最终的结局可能是一个很大的灾难性调整。
曾瀞漪：目前我们看到宏观的政策走向，基本上是保增长、调结构，最重要的就是要管理好通胀预期。在资产价格上升的情况之下，这种通胀预期到了什么样的程度？严重吗？
谢国忠：中国老百姓的通胀预期主要是由房地产引起的，为什么老百姓都认为有通胀呢？为什么大家愿意去借钱买房子？因为人们还有一个感觉，就是政府不会让房价掉下来。一个是利息低，一个是通胀预期高，加上政府不会让房价掉，这些因素使得大家在房价那么高的情况下，还是愿意借钱买房子。我觉得这是内地已有的通胀预期，有些人老是在谈中国的CPI，说是你看还没涨啊，应该没问题啊，再动用报纸、电台宣传一下，让老百姓觉得没有通胀。其实这个宣传没有什么效果。我平时接触的一些人，他们都是有通胀心态的。
对话时间：2010年年初
政策灵不灵，关键看能不能压住投机需求
曾瀞漪：国家主席胡锦涛说，国际金融危机对中国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实际上是对经济发展方式的冲击，转变经济发展方式刻不容缓。领导人的讲话会如何反映在政策上？从2009年12月开始一直到现在，国家连续出台对房地产的调控政策，你认为有什么样的效果？
谢国忠：我们看到一级市场里的销售量有明显下降，二级市场里价格也在下降，跟过去两次调控的情景差不多，开发商认为价格是不会下降的，因为政府不希望价格下降，只要能够撑得住，政策最终是会变的。所以出现房地产销量下降，价格不降的局面。
从政策调控角度来看，最重要的是政府是不是认为价格过高？如果认为价格过高，应不应该掉？如果价格不该掉，那你的调控是为了什么？我觉得政府自己要想明白。
从现在这个角度来看，限制二套房、三套房，从政治上来说，有一定的宣传意义，但是中国大部分的需求其实就是二套房、三套房，都是投机需求，如果把这个砍了，这个市场从长期来看是混不下去的，所以政策不变的话，房地产一定会作很大的调整。但是问题在于没人相信，大家认为政府早晚会变的，是不会让房价下跌的。