的贷款选择服务，还是通过煽动一对老夫妻为他们本不能承受的住宅进行抵押再贷款？在上述的两个例子里，显然都是前一种情况更为理想，但是对于交易员或代理商而言，后一种情况赚钱却更为容易；而且坏的选择仍然能够赚钱，并且几乎没有立即的不良后果或触动任何预警规章，因此它是最为诱人的交易选择。
总而言之，银行家其实并不是现在公众眼中的长角的贪婪的恶棍。多年以来，我在课堂上一直说未来的银行家们应该像学生一样热切、友善、并随时准备共享，当然银行家们可能更聪明一点（要知道，金融领域的薪资水瓶在很长一段时间里大大高于别的行业而且吸引了最具资质的人才）。我毫不怀疑他们仍然是正派的关怀他人的人。但是因为他们所从事的行业几乎没有给出任何可以让他们的道德的以安身的支撑点，因此，他们最基础的衡量标准变成了赚钱的多少。在政府对银行的援助行动之后，银行家们为了奖金做牛做马的形象不仅让人无可容忍而且可悲——其可悲之处在于他们一直在大声要求恢复他们自身价值和地位的衡量方式。
一般而言，竞争性市场机制能够将对利润机会的寻找规范在正轨上——即利润的创造也能够为社会带来价值。这是自由市场的资本主义得以运行的最基本的原因，这也是为什么银行家们在为自身带来大量财富的同时也能够为社会带来好处。然而，我们之前提到的违约的多米诺却扭曲了这一轨道。以物质激励为核心的金融系统由此迅速脱轨。通过把责任全都归罪于金融系统上，我们就很难去认识到违约多米诺在其中扮演的角色。对银行家们不道德的严厉指责在历史上一贯以来已经形成了很好的一套修辞学和政治学，但是这并不能够从解决其能够造成如此重大危害的根本原因。让我们来看一看这些因素在风险极大的次级抵押贷款形成中是如何起作用的。
经纪人和哪儿出了错
在最近的这次危机的积累过程中，有大量的令人震惊的抵押贷款的例子。伴随着政府对于次贷市场支持力度的增加，以300万美金的风险资本创立于1995年的新世纪金融公司进行了大量的次级贷款。因为次级借贷曾经是一项蕴含着极大潜在机会的创新，所以当时有大量的风险资本被吸引入场。新世纪公司在1997年上市。1998年，俄罗斯的贷款违约引发投资者逃离风险行业，一些次级贷款者关门大吉，但是新世纪在这次危机中存活下来并且在此后发展迅速。
像新世纪这样的公司主要是通过小型的、独立的抵押贷款经纪行来寻找顾客。抵押贷款经纪人找到顾客，向他们建议可选择的贷款，然后再贷款交易开始后赚取佣金。伴随着新世纪和其对手间商业竞争愈演愈烈，经纪商们会更倾向于与能够快速完成贷款的公司达成交易。正如某一个经纪人所言，他喜欢与新世纪合作，因为和这个公司做生意“非常容易”。新世纪基本上不要求对于作为贷款基础的各项评估进行审查。因为新世纪将其业务外包给经纪商，因此它省去了雇佣更多的员工以及租用办公空间的麻烦，进而能够进行快速扩张。经纪商们每天从自己的家出发开着自己的车就可以开始工作了，他们一般都会愿意在晚上或者周末去拜访客户。新世纪的快速扩张使得它一度成为美国第二大的次级抵押贷款者，在2006年其抵押总额高达600亿美元。
将贷款推销给有信用问题的人，这不需要一个天才才能办到；而且新世纪公司在2007年初之前也从来没有因为交易商放贷的质量问题对其进行过惩罚，而当它在2007年初意识到问题的严重性时已经为时已晚。《华尔街日报》曾报道过一个这类贷款的典型例子。露丝。 希拉里在加利福利亚的三居室房子每个月需要偿付952美金的贷款；而2006年，一个地产经纪商劝说已经70高龄的她从新世纪公司一项专为“老年人”设计的贷款项目进行抵押再贷款。露丝当时认为这项贷款可以使她在接下来好些年都不用在每个月进行偿还。但事实上，这项总额为33万6千美金的可调利率贷款开始时每月所需要的偿付额高达2200美金，比露丝月收入的两倍还要多。2006年底，这位希拉里女士再也不能够按时偿还贷款，因此新世纪公司通知她将收走她的房子。正如她的律师所言：“递给新世纪公司的贷款申请中，收入一栏是空着的。这样的一份申请在第一个经手的人那里就不应该被批准”。而俄亥俄州的首席检察官助理罗伯特。M。 哈特也说，新世纪公司的放贷标准实在太低，“他们甚至会给一条狗进行贷款”。
尽管新世纪公司的贷款标准低地耸人听闻，但是它在一段时间内获得过辉煌的成功；尽管媒体上对于类似案例有突出的报道，但是新世纪的增长并非主要基于其脆弱的退休的贷款人而是基于不断上升的房价和资产的证券化。随着房价的上涨，新世纪的经纪商放出的贷款能够在贷款开始阶段以较低的“引诱利率”来吸引借款者；而在房价不断上升的预期之下，当借款人进入可调利率的高利率还贷阶段时，他们可以进行再融资以享受新贷款的低利率。确实，这种设计就是一架虚拟的印钞机；因为再融资的成本将会被一而再再而三地归入新的、更大的抵押中去——直到房价停止上涨。到了那时，所有调到高利率的抵押将会变成实实在在的负债——即必须要偿还的债务——这种强制的高额偿付就像膨胀的气球使得在萧条中的房主不堪重负。
新世纪的经营层一定知道房价的上涨不会没有尽头。那么，他们为什么直到其倒闭的那一天之前一直持续地放出风险极大的房屋贷款呢？ 一种回答说该公司不是将所持有的抵押死板地拿在手中而是将它们卖给了投资银行，而投资银行又将其打包，再把该证券化产品（被评估机构大大高估了）出售给房利美和房地美、养老基金、保险公司、以及全世界的银行。
难道真的没有人关注过信用质量吗？投资银行（以及他们的信用评级机构）关注，但只是一种勉强的做法。推销抵押信贷证券化产品，他们必须首先说服自己这些金融衍生产品的潜在信用质量是没有问题的。过去，当银行放出一笔抵押贷款时，它会找该可能的贷款者电话或面谈。贷款专员在谈话中会要求贷款者出示可靠证据来证明其工作单位和收入，并且评估他是否愿意并有能力举债。上述的这些评估并非仅仅以客观的事实为基础；在他们的考虑中也包括了一系列关于该贷款人的举止是否得体、衣着是否整洁、是否值得信任、工作是否稳固等问题的评估电话结果。文化上的细微差别，比如该申请人握手时的坚定或者回答问题时看着放贷人的眼睛等等，也会在贷款成功与否中起到一定作用——不幸的是，种族同样也是一个影响因素。但是，这些判断中的大多数因子确实增加了信用评估的价值。同样的，如果贷款专员引诱客户进行了一项他不能承担的房屋贷款，他与该客户之间的了解会使得他的良心收到谴责。
但是，随着投资银行将大量抵押贷款打包后再进行整合，评估电话在信用评估中的重要性越来越低：毕竟，没有任何客观机械的办法可以判断一个人做稳一份工作的能力。而且，评估电话中不依赖于客观事实的部分很可能给了抵押贷款人以歧视的名义进行法律诉讼的可能。对于投资银行和评估机构来说，其关心的基本上是对贷款者信用的数字化打分以及相对于房产价值的贷款总额。这些客观信息很容易操作而且也能够从表面上概括信用质量。相应的，经纪商在放贷时也只盯着这些客观指标，不考虑其他因素。而当市场不断走高时，他们甚至不再麻烦去验证其工作和收入信息的准确性了——一个兼职的园艺工作者被声称为一个拿着中等六位数年薪的树木修整专家。
在历史上由贷款专员所进行评估电话其实对于整体全面的信用评价有着极其重要的作用。当这一评估手段被摒弃后，尽管各项客观数据指标一直都不错，但抵押贷款的放出质量却是恶化了。实际上，评估电话所判断的因素对于信贷质量是重要的。因为不管信用打分是多少，在面试中贷款者的举止、言谈、着装确实与他工作的稳定性是相关的。而在赚取佣金的激励下，经纪商和新世纪公司有着极大的动力扩张贷款量——在这个时候，他们知道应该盯住的数字是哪个。因此，经纪商丝毫不会受到良心的谴责，他们会尽力帮助想要获得贷款的客户改善其信用打分，聘请好说话的评估师将抵押住宅价值估高以保持贷款对房价的比率在一个较低的水平。由于他们愿意为达成贷款交易做几乎任何事情，新世纪的贷款部分以“成交大学”而著称。
然而，新世纪的低信贷标准最终让其自食恶果。越来越多地，新世纪的贷款者甚至不能够偿付刚开始的那几笔额度进而违约。这些违约会产生一系列问题：购买这些抵押用于打包的银行可以将这些在早期就出现的违约抵押给新世纪公司。越来越多的抵押被退回并进入新世纪的会计账簿，而且借款者又开始降低甚至收回其授信额度时，新世纪公司最终宣布破产。人们不得不佩服新世纪公司创始人布拉德。 莫里斯的厚颜无耻——他在2007年4月2日宣布公司破产的新闻稿中说道“新世纪公司帮助了几百万的美国人体验了房屋拥有者的好处，如果没有新世纪公司，他们很可能没有机会获得贷款来实现他们的这一愿望”。而实际上，对于这些上百万的房主们而言，他们的房产就像是掉在脖子上的一块巨大的石头，将他们拽入债务的深渊。
归咎责任
私人金融部门对于发生的一切负有不可推卸的巨大责任。但是经纪商的行为真的是不道德的吗？十分清楚的是，误导退休人员认为其每月应偿付的额度是不对的而且是超越了法律所规范的界限的。然而，尽管这样的案例在报纸的头条上屡见不鲜，但是这种掠夺式贷款的典型性却并不明显。经纪商以及像新世纪这样的公司所提供的正是许多房主所梦寐以求的东西：以更低的利率进行再融资，而不考虑未来自己的偿付能力。难道经纪商应该告诫这些饱受债务困扰的房主们，说他们应该在减少消费、还清信用卡债务、搬进一个更小的经济上更能承受的房子吗？也许其中一些经纪商为了培育一些信任他们的老客户曾经这样做过。然而，当他们知道他们成交的这些抵押贷款将会被打包出售时，他们想与客户建立长期关系的动力就被完全破坏了，剩下唯一重要的就是佣金——衡量他们工作好坏的唯一指标。所谓的公平交易市场没能培育信贷双方的同理心以及对长期的关注。
在所谓公平交易市场这一运转良好的竞争性市场上所要背负的，还有另一项指责。如果对新世纪公司加以规范，使其被迫以相对公道的价格来售卖其抵押贷款的话，那么这些抵押的风险就根本不会膨胀到这次危机中所暴露的程度，而且他们也就不会劝诱那么多的贷款者为他们根本无法负担的房屋举债。竞争性市场应该提供规范新世纪公司的机制，然而，不幸的是，市场在当时以大大高于这些抵押价值的价钱购买其证券化产品，没有能够执行其传统的原则。
原因之一是市场当时呈现非理性的繁荣状态并坚信房价永远不会下跌。然而，大部分的泡沫都存在并日益积聚于低收入家庭房屋贷款领域的证据越来越多，表明这并非是一种普遍性的非理性状态而且其他因素也在其中起作用。
另一种更为可能的解释是政府大力推进为低收入家庭提供住房计划使得大量的资金加速进入这一领域。经纪商、借款人、打包商、评级机构只不过是没有足够的人手和能力来有效地驾驭巨大的工作量。尽管，他们也许也会担心其马虎的工作对其声誉的潜在损害；但是由这些业务所带来的巨额佣金收入显然缓和了这种忧虑。比方说，很多新世纪公司的高级经理都是金融行业的老手，他们深知像这样地几近于印钞的机遇期不会很长：尽管新世纪公司的流动资产在20052007年间不断下降，尽管该公司被迫消化其会计账簿上不良贷款所带来的损失，其每股的分红还是上升了。
这些还不是完整的探讨。因为上述种种只是触及到了解释这一谜题的第一步而已。上述解释只是说明了为什么投资银行（以及评级机构）在新世纪公司的违约抵押中扮演了推手的角色，而没有说明为什么他们能够以极高的溢价将上述资产打包证券化卖出。也许是最终的买家被评级所愚弄了，也许是对于这些交易发起的强劲需求，造成了他们对于�