值。要把很多小型畸零地集结成有意义的地点，可能成本太高，
而且还触动一连串市政府、州政府、联邦政府所有地的复杂地
盘问题。例如，芝加哥南端的杰佛逊商场购物中心，需要政府
长 达8年以 上的努 力，才 能征收 到2 1块 毗邻的 空地。 同样地 ，
1 9 9 2年暴动后，企图重建洛杉矶中南区的计划根本推不动，原
因 是两百 块空无 或使 用不足 的空地 中， 只有9块 大于 一英亩 。
相较之下，每一家华尔商场约占地4—6公亩。土地一旦征收完
毕，一个城中区的据点通常需要昂贵的拆除、环境清理以及进
一步的法律诉讼。由于法令影响，民间土地开发商和银行会避
开有环保争议的土地。
建筑成本
由 于涉 及运筹 、与 社会 团体 交涉， 以及 严格 的都市 计划
（如禁建 区、建筑法 规、建筑许可 、检查、政府 要求提出工会
契约 ，和少数民族 的安置计划等 ），城中区的建 筑成本明显高
于郊 区。有讽刺意 味的是，尽管 这些地方追切 需要新的计划 ， 407
第三篇
以竞争力的方式来解决社会问题
在城中区内做营建工程，受到的限制明显高于郊区，原因是大
都会的政治和官僚体制。
对潜在投资人而言，比法规成本伤害更大的是：“法规流程
背后的不确定性太高。波士顿、洛杉矶、芝 加哥等地的经理人指
出，要得到地点开发、扩张或更新设施的政府许可，经常需要3—5
年的等待时间。不可否认地，这种等待的代价很高昂，而且不确
定是否会通过，或被打回票，更使财务战略几乎无法运作。
其他成本
与郊区比较，城中区在水源、其他设施、工资、医疗、保
险、许可等费用成本，地价和其他赋税和雇用当地人力成本上，
通 常 比 较 高 。比 方 说 ， 位 于 波 士 顿城 中 区 的 卢 瑟 食 品公 司
（Russe r Foods），就将它的另一个工厂设在纽约州北边。在波
士 顿的 工厂， 工资 高出 纽约厂 5 5 ％，员 工家 庭医 疗保险 高出
5 0 ％、失业保险高出1 6 6 ％、水费高出3 4 0 ％，电费则高出6 7 ％。
这类高成本会赶跑企业，又使薪资下降；有些成本如员工薪资，
还 要参考 州政 府或地 区政 府的标 准。 其他 如不动 产税 一体适
用；此外，像城中区还有专门的土地保险。这一切都在消耗城
中区支离破碎的企业，更遑论吸引新商机。
在许多都市，这是很不幸的事实：因为当地有很高比例的
居民仰赖社会福利、医疗补助和其他计划，需要较高的政府开
支。如此一来，便会促使政府征收更高的企业税，沉重的赋税
压力又导致恶性循环，让更多的企业出走，结果又需要留在当
地的 企业付出更高 的赋税来填补 。坚守官僚政 治或工会立场 ，
竞
争
论
408
或过时而没有效率的政府部门，只会增加都市发展的成本。
最后，过多的法规不仅带来建设和其他成本，也妨碍城中
区企业活动，从在商店窗户上装设一个遮阳篷，到改善据点内
的手推车作业。法规让城中区的企业变得了无生趣，形成小企
业或新企业难以突破的鸿沟。原本在推论上应该可为城中区创
造出工作机会与财富的行业，由于严苛的执照和许可制度、昂
贵的执照费用、陈腐的公安和健康法规，而造成了进入障碍。
治安
无论真的是有犯罪事实，或是给人一股常犯罪的印象，都
是妨碍市区经济发展的重大障碍。首先，侵入屋内的犯罪会提
高企业经营的成本。例如俄亥俄州克里夫兰市教堂广场的带状
商场，是当地城中区的主要购物中心，与面积相仿的郊区购物
中心 相比，它雇用 全职警卫的成 本，每平方英 尺多出2美元；
照明 和清洁工作 不断增加 ，使得它的 总成本增加 2 0 ％。其次 ，
犯罪使员工和顾客失去至城中区工作和光顾的意愿，也限制了
企业的营业时间。许多企业不考虑城中区而到外地设立新工厂，
甚至主动从城中区迁移出去的理由，就是害怕当地的犯罪。近
来，警方把大部分的资源，用于维护住宅区的治安，却严重忽
略了商业和工业区的需要。
基础设施
运输方面的基础设施规划，除了考虑居民购物与交通的便 409
第三篇
以竞争力的方式来解决社会问题
利性，还要顾及产品的移动性，以及商品交易的方便性。新的
经济模式里最关键的层面：城中区地点的重要性、城中区商业
与地区产业簇群间的关系，与出口导向行业的发展，都需要城
中区商业据点和周边经济之间很强的运筹关系。不幸的是，城
中区里商业的基础设施逐渐地凋蔽，道路的运输量，上下交流
道的 频率和地点， 与市中心的联 结，以及通往 火车站、机场 、
地区运筹网络等处的道路，都严重不足。
员工技能
因为平均教育程度偏低，许多城中区的居民缺乏工作技能，
只能做粗工。更糟的是，低教育程度的工人就业机会正明显下
降。比方说，从1 9 7 0—1 9 9 0年，波士顿高中学历以下的人口就
业 率，从2 9 ％降至 7 ％； 至于是 大学文 凭的人， 则从1 8 ％增为
4 4 ％。1 9 9 0年时，1 6至6 6岁、高中以下学历的非裔美国人，在
美国东北部地区的都市失业率高达5 7 ％；但在1 9 7 0年时，才只
有1 9 ％。
管理技能
大多数城中区的企业经理人缺少正式的商业训练。这其实
不只是城中区特有的问题，而是所有小型企业的共同特质。许
多人虽然具有颇长的工作经验，但是很少或根本没有经过正式
的管理训练，就开始创业。城中区企业缺乏专业经理人，造成
它一连串可预见的问题，使它们在战略发展、市场细分、评估
竞
争
论
410
客户需求、引进信息技术、流程设计、成本控制、财务上的安
全性与重组、与放款业者和政府法规机构互动、设计营运计划、
员工训练等方面很弱。当地社区大学通常会开设管理课程，但
是品质不一，企业家抽不出时间参加这些课程。
资金
对城中区的企业和企业家而言，举债或寻求资金是个可怕
的障碍。
首先，大多数城中区的商业无法顺利筹款，因为该地传统
上并未受到主流银行的青睐。即使银行愿意贷款，由于城中区
企业借款的金额有限，银行所能获得的利润也少得可怜，因此
交易成本相形偏高。许多银行受理小企业的借贷，目的只是为
了吸引资金，进而推销更有赚头的金融商品。
联邦政府曾试图改善城中区的债信问题，但一直要到消除
贷款歧视的社区振兴法案通过，银行才开始注意城中区。以波
士顿为例，大银行对城中区贷款竞争得相当激烈，有些甚至宣
称这么做是有利可图的。不过，由政府直接融资已证明缺乏效
率。政府丰沛的贷款资金与半官方金融机构，为城中区带来支
离破碎、误导市场、固定成本过高等问题。由民间部门提供的
商业借贷，自然不敌这些公家机关的做法：但公家机构的贷款
大多成本过高、具有官僚作风，而且不敢冒险，因此也让城中
区商业金融发展高品质、民间专业的想法遭到破坏。
其次，股票资金几乎不存在。城中区的企业家通常缺乏个人
或家族的储蓄，也没有吸引资金的人际网络。法人的股票资金很 411
第三篇
以竞争力的方式来解决社会问题
少投向由少数民族所拥有的企业，而且完全忽略城中区的商机。
态度
城中区企业的最后一项障碍是反商态度。有些工人认为商
业是种剥削，此种观点注定劳资处于紧张关系。同样的错误观
点，也出现在社区领导人和社会运动人士身上。这些偏差态度
是由不合理的员工待遇、企业迁厂和环境破坏等一连串令人遗
憾的历史造成的。但是到了今天，这种态度会对生产力造成负
面影响。通常，社区领导人误将商业看成直接满足社会需求的
方法；如此一来，企业一旦踏入社区，地方领袖心中便会充满
不切 实际的期待。 譬如，有些企 业有意在波士 顿城中区落脚 ，
结果却踯躅不前，原因是当地开出儿童游乐场、奖学金，并由
社区组织控制聘用和训练活动等条件。这些要求，很少真正有
助于社区本身，还会吓走商业和就业机会，让企业转移阵地。
要求按贡献回馈地方，加上煽风点火的反商情结，都是政
治性工具。在以往的企业主没有太多经营地点可供选择时，这
类政治性工具能产生的效果已经很令人怀疑。今天，而对逐渐
增加的竞争环境，这类战术只会使经济成长更加趋缓。
改变城中区发展的角色和责任
要克服在城中区发展商业的不利之处，并将它的优势发展
出来，需要企业、政府和非营利部门的共同投入和责任感。这
竞
争
论
412
三者都必须将原本的想法和过去的做法抛开。这三者必须愿意
接受 一个崭新、以 经济而非社会 观点出发的城 中区发展模式 。
民间企业尤其是这个新模式的重心（见表11 … 1）。
表11…1 城中区的经济发展
新模式 旧模式
经济 性：创造 财富 社会 性：财富 重分配
民间 企业 政府 和社会服务 组织
能获 利的企业 接受 补助的企业
与地 区经济整合 孤立 于较大的经 济体之外
出口 导向的企业 服务 当地社区的 企业导向
有技 能与经验的 少数民族参 与公司的成 立 有技 能与经验 的少数民 族投入 社会
服务部门
走主 流路线的民 间企业加入 成立 特殊的法人 组织
直接 针对城中区 缺失做改善 以补 贴填补城中 区的弱点
政府 的重心在于 商业环境的 改善 政府 直接介入提 供服务或融 资
民间部门的新角色
这个经济模型将民间部门看成是领导角色，不过首先必须
以新的态度看待城中区。今天，大多数企业源于上级偏好的计
划或慈善心态的产物，这类活动绝不可能靠本身的条件而在市
场上 站稳脚跟。无 可避免地，企 业的活动会产 生各方的批评 。
企业如果将重心放在它最擅长之处，将会发挥最大的效益：创
造并支持具有经济效益的企业，将可建立真正的竞争优势。企
业要胜任它的新角色，心须抓住四个新的机会。
创造和扩张城中区的商业 企业对于城中区所能作的最重
要贡献，不过就是在当地开业而已。对许多行业而言，城中区
具有许多尚未开发的获利潜力。企业和企业家必须找出并掌握 413
第三篇
以竞争力的方式来解决社会问题
到这样的机会，以建立城中区的真正优势。尤其是零售商、连
锁业者和金融服务机构有唾手可得的机会。对城中区的企业家
来说，连锁业代表了一种极具吸引力的商业模式，因为它不仅
提供一个事业概念，还包含训练和后续的支援。
要如何做生意 可从许多由外地迁入城中区之企业所犯的
错误中学到教训。常见的错误是，零售与服务业未能修正产品
与服务以配合当地市场的需要。城中区市场的需求和偏好，可
能与外界差距很大，如金巴兄弟这类企业就注意到了。这家芝
加哥的零售商了解，城中区客户购买行为是为了满足立即需求，
它也针对客户购物习性，来规划商品和采购计划。比方说，不
像大多数商店秋季时就将冬衣上架，金巴兄弟到了冬天才将大
衣上架。
另一个常见的错误是，未能与当地社区建立关系，以及雇
用本地员工。雇用本地居民会从邻里客户间建立忠诚的关系；
零售商和服务业的本地员工，也会为企业将其产品予以顾客化。
证据显示，与社区互动密切的企业，无论业主是否住在社区里，
都比较少有安全上的问题。比方说，美国食物篮企业雇用当地
员工，因此被视为社区的好公民。如此一来，它的经营报告甚
至指出公司不需要雇用警卫，因为邻居看到任何异常事件，便
会主动打电话通知。
面对安全问题，企业也发现一些其他有效的战术，例如将
企业集中在一起，可以平均分摊聘请保安人员的成本并强化安
全感。大都会科技（M e t r o Te c h）是一家为华尔街附近的公司提
供补给品的企业，坐落在贫穷、犯罪率高的布鲁克林区。土地
开发商为其创造一片1 8英亩的土地，足足有4 0 0万至8 0 0万平方
竞
争
论
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英尺的办公空间。这座综合大楼虽然占地甚广，但每平方英尺