燕教授从容不迫地发言。
“目前中国房地产的开发流程存在着极大的问题。但其主要原因是我们国家目前的经济还相对不发达，房地产行业还处于初步发展期，房地产业依然是黄金产业。
“从目前的情况来看，中国房地产业已具备了美国上世纪60年代，加拿大70年代房地产成熟期的基本特征。”
燕教授的声音显得很权威。
“1998年起中国才真正拥有房地产业，2003年进入高速发展期，实际上中国房地产业的发展只有短短10年，真正的成长期只有5年。
“这样的市场能算饱和吗？
“中国现在已经发展出一批拥有世界级实力的开发商和人才队伍。
“在2007年中国楼市全面上涨之后，在2008年出现了全国性的楼市销售趋缓现象，但这是暂时的。
“开发商现在的土地储备充足。
“表明中国楼市已经改变了供不应求的现况。
“而且从这几年的经济增长和实际购买能力来看，中国人的经济实力和房价已经有能力接受精雕细琢后的相对高成本房产。 电子书 分享网站
第三十三章 语不惊人死不休（3）
“近来各地楼市冷清是暂时现象，像小户型及豪宅依然十分热销。
“我认为是目前主力购房者的需求所致，在目前的房价压力下，二代人分开居住后的家庭小型化，使得小户型抢手。
“小户型都是青年人喜爱的，他们是最具有人文精神的一代，他们也是最有消费潜力的一代。
“特别是以灰色收入为主的人群，在目前中国的经济环境下，购房成为了最佳途径，在经济快速增长下，对住宅的需求不断升级，因此，以投资为目的的人都购买最高端的产品，价格也自然最贵。”
燕教授分析得还是很有条理。
“过往，在房价应与购买力相当的惯性思维下，大家差距都不大。
“因此，在上海、北京等大都市房价上涨的带动下，小城市的房价也紧跟上涨。
“这虽然体现了供、需能力相当的水平，却脱离了经济流动转移支付的前提条件。
“因此过去几年上涨过快的中小城市房价和郊区房价，在经济增长没能填补前期过快上涨的房价泡沫下，可能出现回调的压力。
“这与上海、北京等大都市核心区房价在经济增长的带动下保持上涨大势将形成反方向。
“前面这位专家提到的纽约、东京、伦敦、巴黎这些世界级都市，甚至一些国家的最大城市，中心区的公寓价格都在10万左右，但是他们郊区的房价却只有1万～2万。
“而我们全国大多数经济较好的城市房价也就只有2万～3万，中级城市的房价只有1万～2万，小城市的房价不到万元。大家看，这里面的差距有多大，增长空间有多大？
“我分析的原因是，超级大城市吸引了全国最主要的经济能量，使得超级大城市的商业价值高企；
“由于超级大都城的规模较大，使得核心区与郊区的交通成本和时间成本差距巨大，商业价值又被再次拔高；
“核心中的核心使得超级大城市地区的商业价值和房价一样高企。
“小城市因为经济能量的外流，房价的水平甚至要低于当地的实际购买能力。”
大家都有些明白了。
燕教授的论点其实就是北京、上海等大城市房价不受其他地区的影响，依然坚挺。
“对于80年代以前的中国和60年代以前的欧美，人们的休闲时间不多，居家的休闲时间和娱乐项目更少。
“对于多数普通家庭来说，一个小小的餐厅足矣；只有少数富裕家庭因为会客的需要才会买带有大客厅的房产，因此，小客间大卧室成为了那个年代最受欢迎的房型。
“但随着经济的发展，人们的休闲时间越来越多，家电开始占据家庭休闲的主要时间，此时就需要一个能够一家人一起看电视或用于其他休闲的空间，而卧室基本上只有就寝的功能。
“因此，大客厅小卧室成为了当今主流……
“目前上海的汤臣一品和翠湖天地嘉苑的水平，可以算得上五星级。
“但是近年因石油涨价成为世界最富裕的中东地区，已经出现七星级的超奢华型住房。
“随着经济的发展，上海有望在五年内成为世界一流的大都市（580米高的上海中心建成之时），而这种七星级的产品也不用多久就会向纽约、东京、伦敦、巴黎还有上海这样的世界级大都市蔓延。
“这些同样是世界主要富豪聚居的地区，将一样可以消费目前世界上顶尖奢华的房产。
“那么，到时上海出现20万元/平方米以上的超级豪宅也就顺理成章。
“从这样的经济发展轨迹，回过头来看近年外资炒家在上海及国内获得暴利的原因，就一目了然。
“因此，上海在不久的将来（比较中肯的时间是5年内），会诞生20万元/平方米左右的新天价豪宅，也是极有可能的。
“回过头来，我们可能还要感谢这些炒家，提前开始开发，为目前市场需求准备好了可供应产品。
“如果，没有这些炒家们的前瞻性投资，今年我们就可能没有足够的顶级豪宅来满足高端消费的需求，根据房地产的开发需要三年来算，供不应求的市场可能持续三年以上，那么顶级豪宅的价格更会背离今天的价值。”
台上讲得很生猛，台下郎仙和蔡江右都在冷笑。
郎仙看着范德生，认真地问：“范先生，像你这样的成功人士会选择20万元/平方米以上的超级豪宅吗？”
范德生一时语塞，这郎仙也太尖锐了，任何表态都是不恰当的。
但是很显然，这是不容回避的问题，他总是要回答的。
范德生也认真地回答。
“我现在的房子是我公司自己盖的，我觉得已经很不错了，暂时不会考虑再买房子了。何况大地震刚过去，现在也不是炫富的时候，我不信哪个傻瓜这几天会买超级豪宅的。”
郎仙还是没有放过他：
“如果你目前没有房子，目前也没有发生过大地震呢？”
范德生心里略为不快，难怪很多成功人士对他都感冒。
他略一思索，还是不动声色地说：
“郎先生，能不能听我讲个故事呢？”
蔡江右颇有兴趣，插话进来：
“哈哈，好啊，范先生一直听我们说得多，我们也听听范先生讲故事。”
第三十四章 我就愿租房（1）
我就愿租房
范德生虽然不是一个讲故事的高手，但是他的叙述倒也很有意思。
数月前，有一场电视台组织的商界精英高尔夫邀请赛。
在高尔夫球场，范德生和“打工皇帝”严粟不期而遇，也许是两人身上还带着一些书卷气，他们相谈甚欢。
人称“打工皇帝”的严粟如今已是亿万富翁。
严粟的经历令人称奇，多次获得中国年度CEO、十大经济人物、十大科技人物、美国广播公司全球年度人物、美国NND年度亚洲人物，被MC公司授予MC（中国）终身荣誉总裁，多次被授予《商业周刊》杰出管理奖。
在其职业生涯中，严粟曾几次跳槽，每一次跳槽，都给他带来了巨额财富，但更令人感到惊讶的还不止于此。
三年前，严粟离开MC公司的时候，老板特别写信给予感谢，授予其“MC公司（中国）终身荣誉总裁”。
两年后，同样的场景再次出现，在美都集团宣布严粟为“美都总裁兼CEO”的发布会上，他的前老板也特意给严粟发来祝贺信。
范德生和严粟打趣：
“我看你不光是中国年度CEO、十大经济人物、十大科技人物、美国广播公司全球年度人物、美国NND年度亚洲人物，而且还是大帅哥啊，你更应该叫帅哥总裁！”
严粟也颇为得意。
“人长得帅就更要对得起世界了，不瞒你说，还真有这样的评选。
“在一家时尚杂志和一些网站共同举办的一次评选中，我被评为中国十大帅哥总裁。
“对了，别说我，你也是中国十大帅哥总裁，还排在我前面，我很不服啊。”
范德生当时一愣：
“现在的杂志，网站真能忽悠。我也算十大帅哥总裁？估计按钱算的吧？”
严粟没有理会他，还是接着说：
“我被评为中国十大帅哥总裁，所以我无比感慨、无比兴奋，这含金量高啊，跟别的‘十大’比起来，我觉得没有一个‘十大’能比得上这个，我准备了很多获奖感言……”
范德生和严粟的球技都不敢让人恭维，他们也毫不在乎，依然一路谈笑风生。
如果评选十大商界高尔夫精英，就是再差的球技，估计他们也是候选人。
一个朋友找不到他们，打来电话：“哥们，转哪去了，是不是找不着北了？”
范德生笑答：“我们在打帅哥总裁级高尔夫赛呢，我不是冠军就是亚军，你们自己玩。”
打完高尔夫，两人谈兴未尽，范德生也是有意想邀请严粟加盟金星国际，于是邀请严粟到不远处的自家别墅共进晚餐。
饭桌上两人交谈了起来。
严粟没有丝毫惊诧范德生别墅的豪华，不过淡淡地说：
“老范，你这宫殿在国内估计没2500万搞不定啊，有没有三宫六院啊？”
范德生笑笑：
“我们自己开发的，没花那么多，不过行价倒是差不多的，严帅哥眼光不错啊。”
“你们金星国际这两年在房产上没少赚钱啊，这年头就是你们这些地主最赚钱啊，哈哈。”
“哈哈，如果你愿意，你也可以加入我们啊，你的新合约到期就过来吧，我们到时候准备这样一套别墅给你。”
“老范，你还不了解我啊，我是情愿租房也不愿买房。”
“哦？”
“你这样的房子，我现在也住着，租金每月12万元。
“如果买，要花2500万；如果不买，2500万元拿来自己投资，以我的投资眼光，回报率至少在30％以上。保守一点，按20％来计算，2500万元每年的回报就是500万元。
“而租房一年才花150万元……我从中间至少还赚350万元。
第三十四章 我就愿租房（2）
“退一万步讲，你这2500万房子送我，那么你们对我的期望值就是至少要我帮你们赚25000万，不然你们就是傻瓜。
“如果连我严粟都不愿轻易将钱投在你的房子上，我又如何去找到10个以上至少比我严粟智商低的有钱人？”
“严帅哥真厉害，名不虚传。对了，你20年一直和老外在一起，还可以卖给老外啊！”
范德生插了一句。
“哈哈，其实老外也不都是傻子，2500万现在约360万美金，现在有360万美金闲钱的老外也不是多得难以计数。
“360万美金在美国像这样的房子也可以买3栋了，就是再考虑人民币升值因素，这个房价还是高得离谱啊！
“现在老外有钱的主儿都拼命挤进来，换成人民币暂时趴在银行不动，等着股市砸下来，来抄中国股市的世纪大底呢。”
范德生不负责集团的资本运作，对股票不是太熟：
“不是说老外进股市，需要QFII通道才能进来吗？”
“老范，你不会是为证监会在干活吧，原则性太强了！”
严粟说话一点也不严肃。
“哈，你就明说，这块业务不是我负责，我有时是有些不明白的。”
范德生倒也坦诚，都懂了还需要专家干吗？还需要职业经理人干吗？
就连他主管的房产，他也不是百事通啊。
看着范德生的坦诚笑容，严粟收起了调侃的神色。
“QFII通道确实是正规渠道，但是正规渠道进出太麻烦。
“外国人个人是不能开立中国A股的股票账号的，但是在国内注册的公司都是可以开设股票账号的。
“所以老外投资国内股市其实是早就开始了，我知道的是每个QFII基金后面至少有10倍明暗的跟风盘。”
“啊？”范德生有点吃惊，虽然早听说有资金跟着基金当老鼠仓，可是这样多，他还是没想到，“你可知道得真多啊，你不会是CIA吧？”
“哈，你别吓我啊，你又吃国家安全部的饭了？”严粟也不含糊。
“其实是我的几个美国朋友托我找国内的空壳公司，我才知道里面的奥秘的。
“老外不傻，也知道变通的。
“现在国内的空壳公司行情看涨啊，尤其是前几年注册的合资公司，用补足注册资本金的方式将外币汇进来兑成人民币，外汇管理局是没有任何原因拒绝放行的。”
“可是赚了钱如何出去呢？”
范德生有点明白了，但是他还是问了下去，最近实业不好做，房产也快到头了，万一苗头不对，金星国际的资金也不能等死啊。
“出去吗？也有很多办