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但从2004年6月连续17次升息，直到，给房地产抵押贷款的压力不断增加，房贷违约率上升，市场开始拒绝接受次贷抵押债券。美国房贷市场大概是万亿美元，是美国GDP的一半左右。
从20世纪60年代开始，美国和欧洲开始实行新的房贷政策，叫做房屋抵押贷款证券或者简称为MBS，一边仍然是房贷人，另一边则不再是银行而是投资人。在房贷人和投资人之间通过证券化建立了桥梁，将本来不可能投资和交易的产品变成了可以投资和交易的金融投资产品，这就是证券化。
在此过程中，房贷者直接面对的是房贷公司，房贷公司可能是银行、商业机构、储蓄机构，房贷者从房贷公司获得了贷款。钱并不是房贷公司自己的，房贷公司需要钱就找政府，政府做了一种债券发行到社会，就达到了融资的目的，之后将钱交给房贷公司，房贷公司交给最终的客户。
在此过程中最大的危险是，发行的债券如果在房地产市场崩溃后，投资者在房屋抵押上投入的资金是否可以拿回应有的本金和利息就存在问题。那么，应该如何去面对这个挑战？美国政府机构出面进行担保，因此房贷公司是半官方的，这就是房屋抵押贷款的第二阶段，实现从非证券化到证券化的过渡。
随着利率的不断降低，贷款花样越来越多，常规的有15年、30年期贷款，还出现1年、2年、3年期贷款，并且出现了只交利息不交本金的贷款。
超低利率使投资人面临挑战。如何在低利率情况下，保持债券投资更高回报，这就是新的挑战。
超低利率促使了无收入、无工作、无资产“三无者”的出现，他们仍可得到房屋抵押贷款债券，为什么？这是因为房价在不断上涨的时候，将房屋作为抵押，如果价格只会上涨，那么房贷人或者是房贷公司不需要用贷款人的工作作为抵押，放贷上涨掩盖了倒债风险。低利率格局刺激了金融创新，这就是为什么产生危机。
债务担保证券（CDO）则是2000年以后金融创新的产物，它的特点如同购买基金，基金经理购买不同的股票和债券，将这些做成投资组合，投资组合又分成很多的小份额出售给投资人。
打包之后，将整个债券产品分成三个不同的层级，投资级、夹层和底值。打包之后使得具有不同投资风险和不同投资目的的人可以进行选择。夹层和底值的风险非常高，可能造成重大损失。次级债本身就是金融产品的创新和衍生产品的必然过程。
房贷人还是找房贷公司贷款，以前是政府机构发行的证券给到房贷公司，现在是将债券给到投资银行或者是商业银行，银行再将资金给房贷公司，此时次级债的流程就全部完成了。
次级债危机的主要受害者是谁，第一是对冲基金，实际上对冲基金是CDO的主要买家，还有大型投资银行、商业银行、房屋贷款公司、债券保险公司、养老金退休基金、债券基金、货币市场基金。次级债中部分受害的公司，最大的就是证券保险公司，如美林公司、花旗银行、瑞士银行、高盛集团、德意志银行都受到重大的打击。
银行抵押贷款的证券化由1980年的10％变为2007年的56％，很多投资银行专门成立了特殊投资部门，专门做CDO和CDS（信用违约掉期，投资者只要付出一定的保费购买CDS之后，就可以在对方违约时获得偿付，违约风险进一步转嫁给CDS卖方）相关衍生产品的创造和交易。
实际上，信用违约掉期CDS在次级债中扮演着最重要的角色。CDS可以理解为一家保险公司，保险公司实际上是通过大家购买保单，例如避地震险或者是飓风险。保险公司最大的风险是，如果美国西海岸发生地震，东海岸发生龙卷风，这些小概率事件同时发生的话，难以想象会发生怎样的事情。
这次次级债就是所有小概率事件不幸地在同一时间发生。最终购买CDO的都是小公司，实际上这就是杠杆效应，这如同保险公司，因为赔偿的概率非常低，如果很多不幸的事件同时发生，保险公司一定会垮台。例如100元的保险只收了10元，如果所有的事情同时发生保险公司就会跨台。
统计数据显示，CDS从1990年的4 000亿美元上升到2007年的万亿美元，已经是美国GDP的2倍或3倍。
因此房贷机构就面临了蜡烛两头烧：房子拍卖掉也无法抵销房贷损失，还要出钱买回投资人手上那些已成废纸的商品（贷款人付不出利息，商品就毫无价值），手上资金不足的房贷机构立刻陷入危机，次级房贷风暴就这样爆发出来了。
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欺诈：华尔街与评级机构狼狈为奸（1）
次贷之所以酿成危机，是因为次贷早已经通过美国金融创新工具——资产证券化放大成为次级债券，弥漫到了整个美国乃至全球的金融领域。
证券化（Securitisation），这是华尔街金融体系的一大创新，也是最美丽的毒苹果。
“证券化”能创造更多流动性：如原本银行贷款给某甲，手上虽有某甲的债权，但银行手上也因此少了一笔可运用的钱，只能乖乖等某甲来还钱，这等于是没有流动性的“死钱”。但通过“证券化”，银行可以把对某甲的债权转卖出去，拿到钱后可以再贷给另一个人，这样原本贷给某甲的“死钱”，就变成了“活钱”，整个金融体系也因此更活络。
但这种“证券化”也有它的弊病，那就是“道德风险”：过去金融机构放款，是一对一的交易，由于手上持有贷款者的债权，一旦收不回来，立刻就变成呆账亏损，基于这种风险，金融机构自然会很小心地放款。
但如今金融机构放款，马上就可以把这个贷款债权转卖给其他人，这等于变相地将风险由别人承担，因此他们根本没有动机去详细检查这些贷款者的信用程度。
美国普林斯顿大学经济学家布兰德（Alan Blinder）就指出，证券化使得贷款机构检查借款者信用程度的动机大减。果不其然，次级房贷的贷款者还不出钱来，真的就成为引爆这波危机的第一个导火线。
过去，金融危机的导火线多半是企业倒闭，拖累银行的是不良债权。这一波，倒闭来源都是金融机构，可说是“玩火者*”的一课。
英国著名经济学家凯恩斯认为：需求决定供给。由于购房首付率具有很强的杠杆效应，因此，居民的住房需求被无限地放大了。例如，一套100万的住房，如果购房首付率为100％，那么，必须要有100万的现金才能买下；如果购房首付率为50％，那么，100万的现金就可以买2套这样的房子；如果购房首付率为10％，那么，100万的现金就可以买10套这样的房子。也就是说，购房首付率的高低可以缩小或放大居民的住房购买力。目前，房地产市场的购房首付率大致为30％，那么，90万的现金就可以买3套这样的房子。既然房地产市场的需求巨大，而住房的供给是相对有限的（因为住房的建造程序复杂，有一个漫长的时滞），于是，在求大于供的市场规律作用下，住房的价格一路上涨也就不足为奇了。上海良好地段的上等品质的房源，大多都是由几家客户在互相争抢，中介公司通常会要求客户在一个晚上甚至是一两个小时之内就付定金，否则无法保证房源。更离奇的是，房东赔付率大幅提高。由于客户方不断加价，房东经常愿意双倍赔偿已经交付定金的客户。
在“低比例首付”等因素的引导下，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速。近年来，海外基金收购一线城市物业日益增多，先是集中于写字楼、商铺，现在高档住宅也成了炒作的题材。这预示着外资对境内各类物业的投资全线铺开。
一方面，有的拥有几套住房甚至更多，很多住房大量闲置；另一方面，低收入阶层却望房兴叹。房价上涨，空置率上升，老百姓买不起房现象说明目前市场供应结构失衡。同时，不断扩大的贫富差距无疑将使我们的社会结构更加紧张，这自然有违建设和谐社会和全面建设小康社会的初衷。
欺诈：华尔街与评级机构狼狈为奸（2）
美国的抵押贷款企业，显然知道次贷高回报的背后是高风险，他们不仅需要防范风险，更需要找到不断扩展自身资金的新来源，以“抓住机遇”支撑更大规模的放贷，来获取更多的市场收益。一些具有“金融创新”工具的金融机构，恰好为他们创造了机缘：将一个个单体的次贷整合“打包”，制作成各种名字的债券，给出相当诱人的固定收益，再卖出去。于是，银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司、养老基金等金融机构，面对这样的“稳定而高回报的产品”，自然眼睛发亮，产生慷慨解囊的冲动，抵押贷款企业于是有了新的源源不断的融资渠道，制造出快速增长的新的次贷。
MBS原来是美国最早的证券化的品种，传统上，它的发售机构都是以这种公众情况为主要负债来源的储蓄贷款机构。2001年以后，这些投资银行等政府机构成为主要发行人，开始的投资人还是美国的三家政府机构，目的为贷款发放机构提供流动性。2002年以后在流动性过剩，国债收益过低的情况下，MBS成为各类投资机构争相争持的投资公司，推动了MBS市场持续的增长，而且使进行其信用分成的CDO市场异常繁荣，CDO市场大部分包含次级贷款和相应的证券，收益率也非常高。造成了安全的幻觉持续在扩大，导致了巨大市值的泡沫。2007年次级贷款当时美国只有万亿美元，创造超过2万亿美元的MBS资产证券化的产品，超过1万亿美元的债务抵押的凭证CDO，保障产品超过了62万亿美元信贷违约的CDS以及债券保险公司万亿美元的担保产品。其他的还有信用卡、汽车消费化的证券化产品等。所有的流动性带动了整个市场大泡沫的产生。
这些债券本来是从一些低质资产发展而来，“金融创新”则使这些低质资产通过获得信用评级公司的评级获得了AAA的高等级标号，以光鲜亮丽的外表出现在债券市场上。经过一系列操作，原本高风险的次级债，仍可分割出一部分评为AAA级，从而成为了投资者的一种选择。
当时，它们确实有着格外的诱惑力——高额回报率。重利之下必有愿者。在“打包”时，次级贷款的债券被分为三档：优先产品、中间产品和股权产品。优先档是其中质量比较好的，利率低。股权档的利率最高，高到50％～100％甚至可以到2倍的回报率。正是如此之高的回报，吸引了投资者，比如对冲基金。投行贝尔斯登就买了这些次级债的股权产品。
目前，美国这些次级债券基本分散在五类金融机构手中，包括银行（31％）、资产管理公司（22％）、对冲基金（10％）、保险公司（19％）和养老基金（18％）。
次级债进入债券交易市场后一度“不俗的表现”使投资者淡忘了它的风险。但是，当房地产泡沫破裂、次贷贷款人还不起贷时，不仅抵押贷款企业陷入亏损困境，无力向那些购买次级债的金融机构支付固定回报，而且那些买了次贷衍生品的投资者，也因债券市场价格下跌，失去了高额回报，同样掉进了流动性短缺和亏损的困境。
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次贷危机的五波高潮
自2007年7月开始，美国次贷危机至今经历了五波：第一波开始于2007年7月，大批与次级住房抵押贷款有关的金融机构破产倒闭，美联储进入“降息周期”；第二波，从2007年底至2008年初，花旗、美林、瑞银等因次级贷款出现巨额亏损，市场流动性压力骤增，各国联手干预；第三波，在2008年3月美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产，美联储紧急注资，并大幅降息75个基点；第四波，2008年7月房利美和房地美陷入困境，其股价被“腰斩”，同时美国股市剧烈震荡，标准普尔、纳斯达克和道？琼斯三大股指已全面跌入“熊市”。现在开始的是第五波，即破产高潮和政府救市，雷曼兄弟与AIG就是开始的标志。
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初露峥嵘
2007年春，一场金融风暴在华尔街酝酿。生活在美国和欧洲的人们，以及全球媒体开始频繁出现一个大众比较陌生的词语——次级房贷。
2007年4月2日，美国第二大次贷供应商新世纪金融公司宣告破产。同年春，美国次贷行业崩溃，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。由此，广为世人所知的�