化或集中化）已有一定的研究，但对多样化和集中化仍有争论，而且已经成为REIT管理者的重要议题。
二、国内研究评述
根据以上对国内有关房地产金融创新和REITs研究的分析，可以发现，国内的研究存在明显的不足，表现在三个方面： 一是从理论研究来看，国内文献对房地产金融创新和REITs的研究深度不够，对我国建立REITs制度中亟须解决的具体问题未做深入研究；二是由于我国房地产业、金融业发展时间相对较短，资本市场仍不成熟，因此在房地产金融创新的研究过程中缺乏案例，没有深入的实证分析。
第三章 中国房地产金融制度创新路径分析
房地产金融制度是指与房地产业的各项业务活动相关的金融行为的一系列的制度安排。房地产金融制度创新是对原有的房地产金融制度中的不足与缺陷进行改进和突破，使政策、法规等制度体系符合房地产业发展的实际，促进房地产业的发展。
第一节 中国房地产金融制度的发展历程
房地产业和金融业是两种不同的行业，它们随着经济的发展而相互依赖、相互促进，又互相渗透、互相融合。我国房地产金融制度是伴随改革开放的深入、随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的，经历了由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。房地产金融制度的发展历程可分为财政供给、银行信用和证券市场三个阶段。
一、财政供给阶段（1949—1978年）
新中国成立后的30年间，我国房地产业的融资几乎处于空白状态。因为在严格的计划经济体制下，房地产业由国家高度垄断，城市住房的建设与投资都由国家财政预算统一安排，土地资源无偿使用；住房的分配实行供给制，作为社会福利无偿分配给职工个人，只收取象征性的低租金。房地产业的资金循环轨道被人为地割断，资金呈单向运动，资金管理部门只负责资金的拨付，不负责资金的筹集和回收。其特征表现为以下四大方面。
1。 政府充当融资中介
政府用行政手段分配经济资源，承担双重职能，即在经济职能上代表国家是企业所有者，充当社会资本流动的中介；在社会职能上，是社会行政管理者。这种双重身份决定了政府在资金安排取向上，一方面以税赋融资的方式将筹集的资金用于国防、行政等公共财政支出；另一方面充当融资中介为国有企业融通资金。
2。 融资方式以财政预算供给为主
财政预算为主的融资方式是以统收统支财政体制为基础的。国民收入的大部分集中于国家财政，由国家财政统一分配和拨付。财政包揽一切，所有的基本建设投资和企业的定额流动资金都由财政拨款，银行只对超定额部分的流动资金发放贷款。如表3。1所示，“一五”时期基本建设投资中国家投资占90。3％，自筹投资占9。7％；到“五五”时期，国家投资仍占77。2％，自筹投资仅占20。8％。
表3。1 基本建设投资中国家投资和自筹投资的比例（％）
资料来源：王昕：《中国直接融资方式的发展》，中国计划出版社，2000年，第87页。
3。 单一的国有银行信用
为适应重工业化的发展，国家建立了现金管理制度和现金计划出纳制度，实行统存统贷信贷管理体制。1956年将公私合营银行纳入中国人民银行体系，形成“大一统”的银行体系。银行仅负责资金的划拨，不负责回收和管理。与财政预算相比，银行在积聚和供应资金方面的作用十分有限，形成“大财政、小银行”的格局。银行呈现非独立性，银行业务在很大程度上受制于财政。
4。 企业没有真正的融资行为
高度集中的资源配置方式从根本上否定了企业筹集资金和运用资金的自主权，企业只关注政府的无偿拨款，没有必要去自主筹集资金。
这种融资方式产生了两个明显的后果：一方面，房地产资金来源的单一性和资金运动的简单化，导致了各种有关房地产信贷业务逐渐萎缩至无形；另一方面，由于房地产开发、建设的计划管理和分配的供给体制，使房地产投资经营和交易的市场无存在的基础和条件，从而金融机构对房地产投资的资金融通和支持也就无从谈起。
值得一提的是，1956年初，我国银行对房地产业信贷工作进行了一个有益的尝试。1953年起，我国开始了以冶金、煤炭、电力和机械制造等工业为重点的大规模经济建设，国家财政拨款作为基本建设的唯一资金来源是十分有限的。为改变工矿职工的居住条件，国家提出了“自建公助”的办法，鼓励职工个人自己建造住房。对于资金不足的企业工人，由建设银行提供一定的住房贷款。该贷款额度仅为400万元，在辽宁、四川、内蒙、河北等18个省、市、区试办一年就停办了。虽然开办贷款的时间短、范围窄、额度小，但可以说是中国新房地产信贷业务的萌芽。在此后的20余年里，银行与房地产业有关的金融业务，仅限于国家用于房屋建设资金的拨付监管，有少量用于房屋房租的收缴和结算。
二、银行信用阶段（1978—1992年）
1978年中共十一届三中全会以后，我国进行了全面的经济体制改革，金融业和房地产业都进行了重大改革。国家制定出台了一系列推行住房商品化和城镇住房制度改革以及金融体制改革的政策法规。随着改革开放的深入，银行逐渐恢复和发展了房地产经济活动，国家将分配给企业的资金由财政无偿拨款转变为银行有偿贷款。对于企业固定资产投资，从1979年起国家预算内基本建设拨款实行“拨改贷”。1988年国家建立了基本建设基金制，“拨改贷”改变为基本建设基金贷款。对于企业需要的流动资金，从1983年起由中国人民银行统一供应和管理，逐步建立了与我国该阶段房地产业发展速度和房地产市场发展水平相适应的房地产融资业务、信贷政策和管理体制。这一阶段的特征主要表现为以下三个方面。
1。 银行信贷是资金供应的主要渠道
由于新增固定资产投资实行“拨改贷”和流动资金实行全额信贷，使银行信贷资金取代国家财政资金成为资金供应的主渠道。企业投资来自国家预算的份额迅速下降，银行贷款比重大幅上升。在全社会固定资产投资构成中，1978年预算内投资占总额的比重为65。9％，银行贷款占1。7％；1992年预算内投资占总投资额的比重下降为13％，银行贷款上升为27。4％。
2。 国有银行在间接融资中独占鳌头
1979年以前，我国金融体系中只有一家中国人民银行和众多的农村信用社，完全为公有性质，且中国人民银行是信用活动的绝对主体。改革开放后，尽管单一银行体系已发展成为由中央银行、国有商业银行、股份制银行、合资银行、外资银行、政策性银行及非银行金融机构共同构筑的面向市场的金融体系，但国有银行的主导地位不曾动摇。
3。 企业对银行资金的依赖程度加大
在建立企业制度和进行经济体制改革的过程中，企业拥有自主权却没有成为自负盈亏、自我发展的经济主体。企业出于短期利益的考虑而缺乏自我积累的内在动力，企业内部资本形成能力较差，企业融资渠道单一，其他融资渠道不畅。尽管提出了发展“间接融资为主、直接融资为辅”的模式，但资本市场处于发育阶段，能够利用股票发行融资的房地产企业微乎其微，证券市场融资并未成为一个有效的融资来源。
根据这一阶段的发展特点，可以将其分成三个时期。
1．初创时期（1978—1984年）
1978年后，住房商品化的工作在我国逐步开展起来。许多城市在实行统建、私建的基础上推行综合开发建设。1979年，在西安、南宁、柳州和梧州四个城市率先试行全价向个人出售住宅。到1982年，此类试点城市扩大到50个，共售出住宅4000多套。为适应并支持住房建设体制改革，部分地区的银行开始办理商品房信贷业务。这是银行信贷业务正式进入房地产业的开端。到1984年底，银行累计发放商品房贷款17。63亿元。
这一时期银行对房地产业的信贷业务属于初创时期。一方面，业务开展的范围小，仅在房改试点城市和部分大中城市开办；另一方面，业务内容单一，发放规模小，仅有信贷业务，且主要是对一些统建部门和综合开发企业发放供生产周转用的流动资金贷款。另外，办理房地产信贷业务的银行机构少，仅有建设银行一家。
2。 初步发展时期（1984年下半年至1989年上半年）
1984年国务院下发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，提出走城市建设综合开发的路子，组建城市综合开发公司，开发公司所需周转资金由建设银行贷款提供。与该项改革相配合，自1985年起建设银行正式开设了土地开发和商品房贷款业务。
1986年住房制度改革在烟台、蚌埠、常州和唐山四个城市进行试点，成立了住房储蓄银行，专门为住房建设筹集和融通资金。住房制度改革速度的加快，也带来了房地产融资的大力发展。
在这一时期，房地产融资呈现出蓬勃发展的态势，具体表现为以下四个方面。
（1）提供融资的金融机构迅速增加。各专业银行和非银行金融机构都先后成立了专门办理房地产金融业务的机构，不同程度地开展房地产信贷业务。在房地产金融领域形成了以建设银行为主体、多家银行和非银行金融机构并存的局面。原有房地产信贷业务和房改金融业务逐步向一体化进程发展，并在各经办行开始与其他信贷业务分离，已初步形成相对独立的房地产金融体系。
（2）银行利用自有资金直接开展房地产经营业务。如1987年中国工商银行成立了房地产开发公司，直接从事房地产经营。
（3）信贷种类增多，信贷规模扩大。房地产信贷种类由提供单一的供生产周转用的流动资金发展到对房地产开发建设进行贷款和发放个人建房购房储蓄的消费性贷款。贷款规模随信贷业务的全面开展而不断扩大。截至1988年底，全国金融机构向房地产业的贷款累计211。75亿元，贷款余额88。61亿元。
（4）融资渠道有所扩展。在深圳、上海等沿海经济发达城市还发行了房地产债券，试办了房地产抵押贷款。1985年建设银行深圳分行首次推出“职工购房抵押贷款”业务，为国内购房者办理了第一笔楼宇按揭贷款。1987年建设银行颁布了《住宅储蓄存款和住宅借款暂行办法》，由此在全国开展个人住房贷款业务。
3。 停滞时期（1989年下半年至1991年）
因1987年、1988年我国连续两年出现经济过热的影响，房地产业的发展也超过了其自身条件和市场的有效需求，出现片面追求速度、盲目发展的局面。为规范房地产业的发展，1989年下半年国家出台各项治理整顿措施，包括紧缩信贷、压缩投资规模、清理整顿公司和大规模清理在建项目等。受清理整顿措施的影响，房地产投资领域出现资金短缺、开发下降和市场疲软等问题。房地产信贷业务回落，贷款规模下降。至1989年底，贷款余额由年初的88。6亿元下降到81亿元。
不过，该时期的居民个人住宅储蓄增长较快。到1990年底，建设银行吸纳的个人住宅储蓄存款达7。52亿元，累计发放个人住宅贷款30。1亿元。
三、证券市场融资阶段（1992年至今）
随着改革开放的深入，经过宏观经济调控，我国国民经济顺利“软着陆”。在邓小平南方讲话和中共十一大精神的鼓舞下，全国经济进入了新一轮的高涨期，房地产业也随之进入高速发展阶段。银行信用融资仍是房地产业资金来源的重要渠道，但随着证券市场的不断成熟，证券市场融资方式逐渐发展。经过20年的经济体制和金融体制改革，我国房地产融资从财政供给渠道的融资方式逐步发展到银行信用融资，最后向现代市场型融资方式转变。从整体上看，这一阶段表现出以下几个明显的特征。
1。 多元化信用体系初步形成
经过大力发展多元融资方式，在相当程度上疏通了储蓄向投资转化的渠道。由于证券市场的培育和发展，我国原来传统的单一资金配置格局开始向多元化的资金配置格局转化。从现阶段的融资来源看，有政府财政融资、银行信用贷款、企业内部融资和证券信用融资等；从融资结构比重看，政府财政融资所占比重明显下降，银行信贷成为企业投资资金的主要来源，证券市场融资也有了很大的发展。财政信用融资、银行信用融资和证券信用�